房地产评估模板.docVIP

需维护模板详细说明 市场法模板 □市场比较法1: 表1:形成结构,纯手工填写 表2:形成结构,小计项要求根据计算自动生成. 表3:根据表二对应项目,数据自动填写如表格,单价确定方式中百分比可更改 比准价格=比准价格=可比实例价格×100/( )×( )/100×100/( ); 平均单价=∑比准价格*权重;(其中,权重=单价确定方式) 其他文字描述. 市场比较法2: 根据可比实例的个数n填写n个如下内容 ○交易情况修正系数=100/(A);中的A--(可生成交易情况修正系数,并影响到以后. ○交易日期调整系数=(B)/100; B=100×（1+C）n C:价格变动系数 N:可比实例成交日期至估价时点的月份数. 交易情况修正: 表2(合计 = 繁华程度*权重+交通便捷程度*权重+环境景观*权重+公共服务设施完备程度*权重+临界状况*权重(其他合计同理) 三项综合: ∑三种状况相加 估价人员打分，最好自动运算；房地产状况修正因素名称和权重值项目可改动 表3 房产修正系数 = 三项综合-200;　均为自动生成 比准价格 = 交易价格 ×100/A ×Ｂ／100×100／ｃ 根据值自动算出估价对象价格=(可比实例A比准价格+可比实例B比准价格+可比实例C比准价格)/3； 成本法模板 成本法标准模板 1 测算国有土地使用权价值: A 土地取得费 = 合计 = a + b + c B 相关税费 = 合计 = a + b + c + d + e C 合计 = A + B 第六项: 无限年期土地使用权价格 = 1 +２＋３＋４＋５ 第九项: 有限土地使用权价格 = 6*7*8 第十一项:采用成本法测算待估宗地假设出让时国有土地使用权价值 = 9*10; 2 测算建筑物价值: 合计F = A+B+C+D+E 该模板，估价人员可选、可改、可删。 成本法---拆迁分户报告模板 【小型项目报告模板】 对于小型报告：建议做成纯表单，方便填写和计算，然后生成ｗｏｒｄ报告 生成报告前要求填写项目：　指导价，成新系数，区域修正系数，基准单价，朝向系数，楼层系数，营业调节系数，价格调节系数，建筑面积． 要求计算项目: 基准价格: 指导价*成新系数*(1+区域修正系数) 【其中,区域修正系数可正可负】 补偿金额 = 基准单价×（1±朝向系数±楼层系数+营业调节系数）×(1+价格调节系数)×建筑面积 包含数字的繁体汉字转换 未说明其他项目均为估价师自行填写 成本法---继承,赠予估价报告模板 【小型项目报告模板】 生成报告前要求填写项目：　区域因素系数，楼层系数，朝向系数，设备装饰系数，营业房调节系数，指导价，价格调节系数，建筑面积． 要求计算项目: 系数合计 = 区域因素系数+楼层系数+朝向系数+设备装饰系数+营业房调节系数; 房地产总价 = 指导价 × 成新系数 ×（１＋系数合计）×（１＋价格调节系数）×建筑面积； 基准地价修正法模板 提供公式计算功能： 要求输入：　土地还原率：Ｒ 土地尚可使用年限：Ｎ　土地的最高让出年限：　Ｍ 宗地年期修正系数＝　[1-1/（1+R）N]/ [1-1/（1+R）M] 其他要求输入：基准地价，修正系数总和，宗地面积 估价对象的宗地价值=基准地价×(1±影响因素修正系数合 计)×年期修正系数×宗地面积 具体数值可提供计算器计算：比如修正系数总和，而比较复杂的公式则提供公式录入和计算． 假设开发法模板 只提供模板原文字，其他又估价人员自行计算． 收益法模板 □ 收益法－房地产估价模板 1有效年毛收入： 可供出租的净使用面积　＝　建筑面积×＿％ 有效年毛收入　租金×可供出租的净使用面积×（１－空置率） 2年运营费用　＝　维修费　＋ 管理费 + 房屋保险费 + 取暖费　＋ 税金 + 其他 年净收益 A = 1 – 2 ⑵、确定资本化率 采用复合投资收益率法求取资本化率 根据公式:资本化率(RO)=M×RM+（1-M）RE RM=YM+ YM/[（1+ YM）n-1] 式中：RO—综合资本化率（%）； M—贷款价值比，是指贷款金额占房地产价值的比率； RM—抵押贷款常数； RE—自有资金资本化率（%）。 ⑶确定可收益年限 根据。。。。。 ⑷综合测算 根据净收益每年不变有限年的公式： V=（A/Y）×[1-1/(1+Y)n] 式中：V—房地产的收益价格； A—房地产未来的年净收益； Y—房地产的资本化率或折现率; n—可收益年限。 公式1：资本化率(RO)=M×RM+（1-M）RE 公式2：抵押贷款常数（RM）=YM+ YM/[（1+ YM）n-1] 上述公式中： RO—综合资本化率（%）； M—贷款价值比，是指贷款金额占房地产价值的比率（%）； R