招商策划案第一部分复习课程.pptVIP

惠欧财富广场分析定位报告 目录 铺位切割方案 业态分布方案 租金区间方案 备选实施方案 市场分析 华阴地处陕西省关中盆地东南部，东临潼关县，西接华县，南依秦岭与洛南县毗邻，北隔渭水与大荔县相望。拥有丰富的旅游资源，市政规划完善,交通四通八达，全市总人口24万人，其中华阴市中心商圈覆盖有效人口达5万人。人均收入水平在2万元/年。 结合当地市场环境情况，华阴市惠欧财富广场应定位成“都市购物中心”，当地交通便利，通达一二线城市较为方便，故此对购物中心的 产品定位应以中低端满足周边生活所需为主，强行达到高端百货不利于后期生存发展。虽然整个华阴市人口总数较多，但商业覆盖有效人口较少，支撑不起太大体量的百货市场，城市消费能力的薄弱也预示着华阴当地的购物中心应更加以人为本，偏重大众化客层，满足生活所需，提升当地市场形态，提高生活质量。 随着2015年百货业成长普遍进入停滞阶段，一二线城市的百货业发展空间举步维艰，竞争惨烈，使得周边县级市百货业的兴起有了相对空间。但单一业态的商业结构已不再具有市场优势，百货业的多业态转型、进入购物中心已成为必然趋势。 综上所述我们建议以“都市购物中心”为商业形态，以“大众化”为消费主导，以品牌服饰为特色，打造“百货+超市+餐饮+影院”的完美组合。 具体方案如下： 铺位切割方案 1层建面：1853.46㎡ 商铺面积：1678㎡； 出铺率：90.5% 铺位切割方案 2层建面：2292.96㎡； 商铺面积：1708.8㎡ 出铺率：74.5% 铺位切割方案 3层建面：3130.54㎡ 商铺面积：2315.8㎡ 出铺率：74% 小结 根据前期市场摸底调查，华阴当地的商业形态还停留在超市和街铺形式，正规意义上的综合性商业还未形成； 华阴当地的商业步行街、农贸市场、现代商城、正街街铺四个区域的商业体量约：1.8万㎡，商铺面积约：1万㎡，铺位数量约500家；其中百货为主，铺位面积均在9-15㎡居多，个别在20平方米以上； 本次在铺位切割上结合的当地的商业现状考虑，铺位切割面积主要控制在10-15㎡范围内； 总建面：6692.8㎡，总铺位面积：5702.6㎡，铺位总数：260家，总体出铺率为：85.2%； 业态分布方案 一楼业态分布： 一楼以国内二三四线品牌服饰为主，黄金珠宝，化妆品集合店，西式快餐，简餐咖啡为辅。 百货占比：68% 餐饮占比：12% 化妆品占比：10% 黄金珠宝占比：10% 小结 租金分布方案 1层租金情况： 临街门面租金：100元/㎡/月 中心区域租金： 91-100元/㎡/月 边厅租金： 82-91元/㎡/月 基数：91元 比例：0.9:1:1.1 一层全年租金 总和为： 1832376元 租金分布方案 2层租金情况： 中心区域租金： 85元/㎡/月 辅干道区域租金： 77-85元/㎡/月 边厅租金： 70-77元/㎡/月 基数：77元 比例：0.9:1:1.1 二层全年租金 总和为： 1578931元 租金分布方案 3层租金情况： 中心区域租金： 70元/㎡/月 辅干道区域租金： 63.5-70元/㎡/月 边厅租金： 57-63.5元/㎡/月 餐饮区及功能店租金：50元/㎡/月 基数：63.5元 比例：0.9:1:1.1 三层全年租金 总和为： 1764639元 小结 备选方案 总结 惠欧财富广场将以都市购物中心的形态呈现一座 以品牌服饰为特色，以室内街区式精品间为主导，集合影院，超市，百货，餐饮四大主力，完美升级华阴市商业新形态。 楼层分解： 一楼以品牌店面为主，经营快餐、品牌服饰、化妆品、黄金珠宝，总经营面积1853.46㎡，预计年租金收益1832376元； 二层以精品室内街区小铺位为主，经营女装、鞋、化妆品、小百货，总经营面积2292.96㎡，预计年租金收益1578931元； 三层以精品室内街区小铺为主，餐饮及功能店为辅，经营男装、运动休闲、童装童鞋、餐饮、美容美体，总经营面积：3130.54㎡，预计年租金收益：1764639元； 预计全年租金总收益：5175946元，手足率达80%时全年租金收益：4140757元； 运营模式： 统一管理，统一招商统一收银，统一店面形象，统一宣传推广 谢谢欣赏