上海东方豪园南地块商业项目市场研究及商业定位报告精品.ppt

* 业态组合及租户组合建议 零售业态 零售类型 商家个数 单位面积 平方米 总面积 平方米 建议商家 零售主力店 2 2000 4000 迪卡侬/Babyshop/Hola等 休闲服饰 6 150 900 NIKE360 /李宁等 家居饰品 2 200 400 多样屋/水星家纺等 专业超市 1 400 400 屈臣氏 面包房 2 50 100 莉莲饼屋/Breadtalk等 合计 5800 考虑本项目主题定位，以及拉升底层沿街店铺租金收益，建议引进零售主力店，并引进部分零售专卖店，例如休闲服饰和时尚家居饰品店等。 业态组合及租户组合建议 娱乐业态 考虑本项目周边中高档住宅区为主，引进亲子乐园、电玩城等适合家庭娱乐的商家。 餐饮类型 商家个数 单位面积 平方米 总面积 平方米 建议商家 电玩城 1 600 600 汤姆熊 书吧 1 300 300 大众书局/先锋书店 亲子乐园/玩具 1 600 600 玩具反斗城 合计 1500 业态组合及租户组合建议 业态类型 建筑面积（平方米） 比例 服务 12500 48.6% 餐饮 5900 23.0% 零售 5800 22.6% 娱乐 1500 5.8% 合计 25700 100% 娱乐5.8% 餐饮23.0% 零售 22.6% 高品质 生活服务 业态配比 零售 以运动主题高档会所、双语幼儿园、早教中心、SPA等高档住宅配套，辅以一般生活配套商业，实现高品质的生活服务功能。 餐饮 娱乐 服务 多类型餐饮，多样选择 强调家庭娱乐 48.6% 除与运动主题会所形成互动的休闲运动服饰及运动用品专卖外，引进家居/主题会所互动，形成特色零售区域。 若本项目住宅成功打造为区域内的标杆性项目，商业部分将可能在未来引进更高等级的商家。 本业态组合方案基于本项目已确定的可建商业建筑面积25700平方米；由于地下部分不算容积率，在满足车库面积情况下建议充分利用地下一层空间经营商业，并引进餐饮/专业超市/部分零售（采用地下一层和一层组合形式）。 商业层级及档次定位建议 建议中高端偏中定位 - 周边部分中高端住宅上市，中高层次人群数量增加，同时依然有较多中层收入人群 - 周边商业气氛起步，尚需培育 建议中高端偏高定位 - 经过五年的发展，周边中高档住宅基本上市，中高收入层次人群数量进一步增多，消费能力再度增强 - 随着嘉定新城和11号线的建设，并经过五年的培育，商业气氛将逐步浓厚 第6~10年 第1~5年 楼层商家配置建议 在业种业态的空间布局上，根据各业态的特点，建议如下： 从付租能力考虑，将零售和部分服务商家布置于底层； 餐饮部分建议采用“1+2”的形式，以提高整体租金水平，亦提高餐饮商家的展示性； 娱乐以及高档住宅配套型商业服务配套（除会所）置于二层； 局部建筑采用3~4层的形式，并将会所置于其中。 楼层布局建议 平面布局建议 将一般社区服务型商家集中布置，便捷居民的消费； 将早教中心、双语幼儿园等高档居住服务配套临近会所布局，实现两者之间的互动； 将运动休闲类的零售临近会所入口设置，实现同类人群的顺带消费； 运动主题高档会所（F3+F4） F4 运动主题高档会所 艺术长廊 F3 双语幼儿园 餐饮（F1+F2） 娱乐 早教中心/私人齿科会所/美容SPA F2 餐饮 零售 便利店/银行/药房/鲜花礼品/移动银业厅/干洗店/冲印店/发型设计Salon/宠物店/眼镜光学 F1 可借鉴案例分析 商业定位方案 建筑设计要点 第二篇 商业定位 第一篇 市场研究 第三篇 财务分析 目录 建筑设计要点 在建筑设计中必须考虑其对建筑成本以及商业布局合理性和空间有效利用的影响。建筑设计覆盖面极为广泛，涉及到建筑、结构、设备、消防、景观、商业功能等方方面面的问题，其复杂程度体现在建筑设计必须满足商业功能方面。 建筑平面设计 建筑剖面设计 外立面设计 内部走道设计 除了聘请专业建筑设计单位外，建议开发商聘请国际知名设计顾问，尤其在景观/机电设备方面，以建筑设计顾问的角色加入项目设计过程中，以借用其设计经验协助设计单位，使设计方案更为完善，更为经济，亦更加有利于设计成果的成功实施。下面就建筑设计的几个方面分别阐述： 交通设计 I建筑平面设计 平面设计内容 平面设计是为所有商户提供一个便于购物者识别、购物人流最大化的商业空间。平面设计的内容包括： A、主力店的位置和布局 B、动线的形态 C、娱乐、餐饮、零售商店的布局组合和规模 A、主力店的位置和布局 主力店的位置、布局和形态至关重要。常用的方式是将主力店布置在街道的一端或两端（主要看主力店的数量），这样可以最大限度保证主力店之间的零售商店都具有良好的出租价值； 多个主力店设计可以提高平面设计的个性化特点，可以最大限度的