房屋土地转让税务筹划精编.pptVIP

高原 林彦瑜 夏岚清 汪海慧 刘泽源 何立阳 彭理钰 案例分析 税务筹划 目录 背景简介 方案简析 结论 我们的方案 方案一 1 A公司将土地使用权转让给B公司，签订一个合同 方案一 营业税，城建及教育附加税： 1800×5%×（1+7%+3%）=99 印花税：1800×0.005=9 允许抵扣项目合计：520+400+99+9=1028 增值额：1800-1028=772 增值率：772/1028=75% 适用税率为40% 应纳土地增值税：772×40%-1028×5%=257.4 应纳企业所得税额：(1800-1028-257.4)×25%=128.65 利润额：385.95 我们的方案 方案一 土地和房屋视同出售，分别签订合同 1 2 方案二 A公司将土地使用权给B公司，签订一个合同 方案二 分别核算项目表 转让房屋应交税金： 营业税=(x-100)*5% 城建税、教育税金及附加=营业税*0.1 扣除项目=营业税+城建税、教育税金及附加+520 增值额占扣除项目比例=(x-扣除项目)/x 应交税：（x-扣除项目）*税率-扣除项目*扣除系数 房地产核算 方案二 协议规定土地价款=1800-x 应纳营业税=(1800-x)×5% 应纳城建税及教育费附加=营业税×(7%+3%) 印花税=土地价款×0.05% 应纳土地出让金=400 应纳契税=土地价款×3% 土地增值税允许扣除金额=营业税+城建及教育附加税+400+契税 土地增值额=土地价款-扣除额 应交税：（1800-x-扣除项目）*税率-扣除项目*扣除系数 土地核算 我们的方案 方案一 土地和房屋视同出售，分别签订合同 1 2 方案二 A公司将土地使用权给B公司，签订一个合同 3 方案三 以土地和房屋出资入股B公司 方案三 书上：以房地产进行投资、联营。投资、联营一方以房地产作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资或联营的企业中，暂免征收土地增值税。 据资料所知：需要交增值税。 核算依据 方案三 交土地增值税 数额不清 交土地出让金400万 交契税=1800 × 0.03(国有土地使用权出让，以成交价格为依据) 按1800万作为入股资本，覆盖原有400万，持股比例上升（1800/1800+600），每年交分红的企业所得税 无营业税 入股当年现金流出=454 一 共同核算 二 分开核算 三 入股开发 我们的结论 THANKS 税务筹划案例小组 2013.12.26 * * * *