伟业湖北武汉咸宁通城项目提案166p研究报告.ppt

;目标’通城项目 确立隽达公司在咸宁通城市场的影响力 给消费者以特色商业街区及业主舒适生活的全方位体现;目 录;宏观经济分析 商业市场分析;人均收入;居民消费指数;小结;区域商业情况;商业分布情况;商业整体氛围;服装：男装、女装、童装、运动装及内衣 娱乐：休闲餐厅、KTV、保健;商业租金水平分布;结论;项目区位 交通环境 规划指标 SWOT 属性界定;本项目;项目分析;项目交通分析;宗地条件;; ;项目界定;商业篇 住宅篇;商 业 篇;我们了解了市场， 我们也了解了项目自身， 那么本案的商业该如何呈献给社会……;商业之于本案的意义是什么？;为项目整体 不断升级 提供依据和能量;为项目整体不断升级提供 依据 和能量;为项目整体不断升级提供依据和 能量; 那么本案以什么样的商业定位与配比，能为项目带来不断升级的依据和能量 ?;项目整体定位;项目广度定位 —— 六大体系;整体定位;Block街区概念;;项目业态/业种甄选原则;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;;主题定位;主题定位—主题导入;主题定位;;目标消费者定位;目标消费者定位;;目标商户定位; 涵盖特色餐饮，休闲娱乐，商超零售各种业态，涉及生活全方位所需；提供购物，饮食，休闲，娱乐等需求的中高档需求释放场所，打造全方位休闲生活，满足通城县消费群体对基础消费拔升的同时，引进全新的多功能生活方式，引领通城县商业发展。;原则一：结合项目开发节奏;项目商业范围图;;;第一功能区：购物中心与商超;形象、立名、创新、引领、昭示 购物中心+商超;1F —— 商超;2F;第一功能区：购物中心与商超;第一功能区：购物中心与商超;;第二功能的选择： 1.第一功能区已经形成通城商业新标杆，在第一功能区的基础上需要助推，第二功能区从商业形态上和主题概念上与第一功能区有很大的差异性，应扩大延长商业节的体量，增强项目的点睛辐射力； 2.充分利用本案对外交通的主通道和天然水岸景观，使本案主题商业街尽量向外部延伸，增强外部人流的导入性，吸引外部消费人流 3.同时衔接后期底商开发，形成与后期底商业态的过渡。;第二功能区：主题商业街;第二功能区：主题商业街;第二功能区：主题商业街;第二功能区：主题商业街;第二功能区：主题商业街;第二功能区：主题商业街;第三、四功能区：品牌零售类商业;第三、四功能区零售商业的意义：实现消费的升级;第三、四功能区：品牌零售类商业;; 根据地块价值属性分析，根据自然景观优劣、临近交通主干道、靠近学校等将地块划分为四大功能区块，通过创造经济价值和提升项目品位，基本将项目产品归于两类：;内部联系;亲水 休闲;;;项目持续发展计划;商业打造建议; 为营造出休闲、自由、时尚、情景的水岸商业街区，做到即使不消费也值得逛逛坐坐的公共休闲空间，吸引更多人流，停住更多人流，集聚人群，保证商业氛围，产品的升级提升尤为重要。;商业打造建议;个性外立面;风格：现代、时尚;商业打造建议;招 商 七 大 法 宝;一、招商先行、销售跟进;二、大户先行、散户跟进;同业差异就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店进入。 异业互补的目的就是要充分尊重顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。; 因为商业物业经营具有长期性特点，采用合理租金与优质服务做法，将整个商业中心做热，而后根据运营状态，适当稳步地调整租金。这样，发展商与商户才能一同成长。放水养鱼的原则可以理解为”先做人气，再做生意”的原则。; 形象先行，造市先造势。通过势的建立，建立项目“新通城商业龙头”的地位与气势，塑造差异化的大牌市场形象，充分减灭商户讨价还价的底力。 “抢市”必将以降低门槛、牺牲收益为代价，只有通过“势”的建立，才能达到“建市”的目的，以规避与现有市场的同质化竞争和低租金价格的竞争。通过品牌化、专业化、精细化、规模化的打造，一举超越通城现有市场。; 这是招商比较常用的策略之一。将一些具有 市场知名度和号召力的品牌商家 进行邀请并进行一对一的洽谈，加强前期双方的了解和沟通，为下一步与商家进入实质性合作奠定基础。; 前期对租赁模式和招商模式不作固定而是做最优准备和多方面选择，全面了解掌握、收集重点目标客户信息加以资料整理，在后期根据实际情况再做阶段性调整，无论是何种租赁模式和招商模式皆然。 在招商阶段中，可通过对不同时段的招商政策进行阶段性调整，加大市场张力，制造商户紧张，促使其早日承租。 保留部分好位置暂不推出，以备其他外地品牌或者谈判周期较长