房地产项目投资与估算.ppt

第三节 房地产投资估算 (6)开发间接费 开发间接费是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。主要包括：工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。 1．2房地产开发项目建设投资的具体估算 1。房地产开发项目总投资的估算 第三节 房地产投资估算 (7)管理费用 管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。 管理费可按项目投资或前述1-5项直接费用的一个百分比计算，这个百分数一般为3%左右。 (8)财务费用 财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。 1．2房地产开发项目投资具体估算 1。房地产开发项目总投资估算 第三节 房地产投资估算 (9)销售费用 销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代理费、销售服务费及预售许可证申领费等。综合起来为：销售费用约占到销售收入的4%-6%。 1．2房地产开发项目成本费用的估算 1：房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 第三节 房地产投资估算 (9)销售费用 销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。综合起来为：销售费用约占到销售收入的4%~6%。 1．2房地产开发项目总成本费用的具体估算 1：房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 第三节 房地产投资估算 (10)其他费用 其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。这些费用按当地有关部门规定的费率估算，一般约占投资额的2%-3%。 1．2房地产开发项目投资具体估算 1：房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 序 号 项 目 金 额 估算说明 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 临时用地 临建费 施工图预算或标底编制费 工程合同预算或标底审查费 招标管理费 总承包管理费 合同公证费 施工执照费 工程质量监督费 工程监理费 竣工图编制费 工程保险费 合 计 其他费用估算表 单位：万元 第三节 房地产投资估算 (11)开发期间税费 开发期间税费是指项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。各项税费应根据当地有关法规标准估算。 (12)不可预见费 房地产项目投资估算应考虑适当的不可预见费用。不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用之和的3%-7%估算。 1．2房地产开发项目投资具体估算 1：房地产开发项目总投资及其估算 第四节 房地产项目收入估算 1 租售方案确定 租售方案一般应包括以下几个方面的内容： (1)项目出售、出租还是租售并举？出售面积和出租面积的比例是多少？以及整个项目中哪些出售、哪些出租、哪些自营？ (2)可出售面积、可出租面积、自营面积和可分摊建筑面积及各自在建筑物中的位置； (3)出售和出租的时间进度安排和各时间段内租售面积数量的确定，并要考虑租售期内房地产市场可能发生的变化对租售数量的影响； (4)售价和租金水平的确定； (5)收款方式与收款计划的确定。 第四节 房地产收入估算 2租售价格确定 (1)房地产开发产品定价方法 租售价格应根据房地产项目的特点确定，一般应选择在位置、规模、功能和档次等方面可比的交易实例，通过对其成交价格的分析与修正，最终得到房地产项目的租售价格。 这个定价过程就是市场比较定价法的运用。 第四节 房地产收入估算 2.租售价格确定 (2)市场比较法定价过程 ① 搜集交易实例 ② 选择比较实例房地产 ③ 建立价格可比基础 ④ 比较实例的比较和修正 ⑤ 确定该房地产的比准价格 第四节 房地产收入估算 3 经营收入的估算 (3)经营收入估算 经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。房地产投资项目的经营收入主要包括房地产产品的销售收入、租金收入、土地转让收入、配套设施销售收入（以上统称租售