深圳房地产市场与住房发展现状分析.doc

窗体顶端 ?第一部分 深圳市房地产市场与住房发展现状分析一、深圳及国内房地产市场运行状况分析（一）历年深圳房地产市场总体运行情况2000～2005年，深圳房地产市场总体保持着平稳运行的态势，房价基本在5000～6000元/平方米之间波动，商品住宅销售规模每年保持10%左右的增幅。2005年下半年之后，随着国内宏观经济的快速发展及波动，深圳房地产经济也出现较大幅度波动，房地产市场每年都出现较大变动：??2005年下半年～2007年10月，深圳房价持续、快速上涨，两年内房价上涨了1.5倍；??2007年10月～2008年11月，深圳房地产市场在全国率先调整，住房价格和销售量双双回落；??2008年12月～2009年10月，经过一年多的调整，深圳房地产市场开始复苏和回暖，房价持续上涨；10月份，房价已超过20000元，比年初增长1倍，是2005年以前的4倍。（二）房地产投资状况分析2005年以来，随着深圳城市土地资源的日趋紧张，深圳房地产投资规模的增长也日趋乏力；房地产开发投资连续8年保持在400亿元左右，房地产业增加值占GDP的比重连续10年保持在6%左右，房地产开发投资占固定资产投资的比重从2002年的52.7％回落到2008年的30%（2009年1～9月仅占26％）。??? （三）房地产价格分析?2005年下半年以来，深圳房价快速上涨。2005年、2006年、2007年三年，新建商品住宅价格分别为每平方米7040元、9230元、13370元，同比涨幅为17%、31%、45%；从2005年中期到2007年10月份，房价从7000元/平方米上涨到17350元/平方米，两年多的时间上涨了1.5倍。此间房价的快速上涨，与国内经济快速增长、资产价格膨胀、投资投机需求涌现和本市房地产市场供求矛盾突出等因素有关。 ??? 2007年10月份以后，随着国家一系列紧缩政策的实施，深圳房地产市场在全国率先出现调整，房价从17350元/平方米回落到2008年12月份的10979元/平方米，与2007年最高点相比，下跌了37%。2008年底，在国家扩大内需、促进住房消费相关政策的刺激下，深圳房地产市场开始出现销售回暖，但住房价格在2008年12月～2009年3月一直比较平稳，保持在11000～12000元/平方米之间；进入4月份以后，在宽松的货币政策和按揭贷款政策的作用下，房地产价格开始快速上升，5月至10月，房价分别为每平方米12550元、14197元、14656元、19368元、17949元、21660元，19413元；10月份房价比年初上涨了1倍。 ? ? ? ? ???? 1、2002年以来深圳住房市场供求矛盾的加剧，导致2005至2007年房价快速上涨。??? 从供求关系看，深圳常住人口从2000年的432万增加到目前的876万；人口的快速增长，使住房市场需求快速上升。“十五”期间，每年商品住房销售面积达到800万平方米以上，比“九五”期间每年平均水平高出了一倍。??? 在住房需求不断增长的同时，住房供应却不断趋于紧张。自2002年以来，由于深圳土地资源的紧缺以及国家土地管理政策的进一步严格，深圳开始实施连续多年的土地供应紧缩政策，包括房地产用地在内的全市各类建设用地都进行了供应总量的严格控制。这期间，每年新增房地产用地供应仅为1平方公里左右，少于以前每年3平方公里的供应规模。??? 随着新增供应减少，全市可供应的新建商品住房也随之持续减少，2005、2006、2007三年，每年批准预售面积降幅分别为11.77%、2.39%、15.83%；而可供应规模的持续减少，直接引致商品住宅销售面积的下降，造成2006、2007年连续出现21%、29%的销售规模大幅下降，市场交易持续萎缩，“价升量减”的特点明显。?????? 2、2005至2007年，宏观经济形势整体向好、人民币持续升值以及资金流动性过剩，导致深圳房地产市场投资、投机需求增长，并加速房价上涨。??? 深圳作为国家改革开放的窗口，经济持续几十年保持较快的速度增长；而深圳居民作为国家改革开放的受惠者，在国内各大城市中具有人均收入水平高、个人资产累计程度高、财富聚集效应强等特点，并因此具有较强的投资意识，一旦市场出现某种商品的价格持续上涨，即容易产生“羊群效应”，追涨价格，获取投资回报。??? 从近几年新建商品住房的购买对象看，每年近60%的购房者为本市户籍人口（户籍人口仅占全市实际人口15%），购房意愿多为换房改善居住条件或进行住房投资；而部分高档住房项目的调查表明，70%的购房者为多次购房家庭，购房投资意向较强；尽管有关购房意向调查表明本市投资性购房意向者占全部购房意向群体比例为30%，但从实际购房行为看，投资购房的比例远不止于此。此外，本市