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第十三章 地价理论及应用 【内容提要】土地作为一种特殊商品，其价格的形成也不同于一般的商品，因此，关于土地价格的形成及其变化规律成为土地经济学所研究的重要内容，本章主要介绍土地价格的基本理论，土地价格的评估以及土地价格的管理。通过学习使学生对土地价格的形成及变化规律，为什么要对土地价格评估和管理等问题能够有系统的认识和了解。 【重点】认识和理解土地价格形成和变化的规律及影响因素。了解我国土地价格管理的基本内容。 【难点】土地价格的形成理论 第十三章 地价理论及应用 地价理论 地价评估 地价管理 一、地价理论 一、地价理论 一、地价理论 一、地价理论 一、地价理论 二、地价评估 三、地价管理 三、地价管理 三、地价管理 * * （一）土地价格形成的理论 1、马克思主义地价形成理论 以劳动价值论为基础的地租和地价理论，认为土地价格是地租的资本化。其理论内容： (1)自然状态的土地虽然不是劳动新产品，没有价值，但有使用价值，在一定的生产关系下，产生了地租。因此，土地价格就是地租的购买价格。 (2 )土地价格的实质是地租的资本化 将地租按一定的利息还原成一个资本量便是土地价格。资本化的地租表现为地租。 P=R/r (3)土地租金是出租土地的资本化收入 土地租金=土地固定资本+真正的地租 （一）土地价格形成的理论 2、西方经济学地价形成理论 是在市场价格理论的基础上发展起来的。 (1) 土地收益理论 ①土地价格是土地收益即地租的资本化。地租为经济地租。 ②经济地租：土地总收益扣除总成本的余额。 ③土地收益：有3个方面的含义。 ④土地收益和土地价格的关系：V=a/r 是土地估价各种模型的依据。 (2) 土地供求理论 土地价格的决定因素是土地的供给和需求。 ①土地供给无弹性下的价格决定：土地价格完全由需求所决定 ②土地供给有弹性下的价格决定：由供给和需求共同决定 （二）土地价格的内涵及特点 1、土地价格的内涵 ①土地价格是为购买土地而支付的用货币表示的交换价值，是土地未来地租的资本化。 ②土地价格是指公开市场条件下形成的土地价格，关于“市场价值”的解释。（一般情况下） 2、土地价格的特点 ①土地价格是土地权益价格 ②土地价格不是土地价值货币的货币表现，一般不依生产成本定价。 ③土地价格主要由土地需求决定 ④土地价格总体呈上升趋势 ⑤土地价格具有强烈的地域性 （三）影响土地价格的因素 凡是影响土地的供给与需求，或影响地租收益和土地还原率的一切因素都是影响土地价格的因素。 1、一般因素 是指影响土地价格的一般的、普通的、共同的因素，它对土地价格的总体水平产生影响，主要有土地制度、城市规划、城市性质及宏观区位、土地利用计划、土地相关政策、人口状态、经济发展状况、社会安定状况等。 2、区域因素 对区域地价有总体影响的自然、社会、经济因素。主要有区域位置、基础设施条件、规划限制和环境质量等。 3、个别因素 是指土地本身的条件和特征对土地地价有影响的因素，如宗地、面积、位置、形状、临街宽度、宗地开发程度、土地利用状况及规划条件、土壤肥力和地质条件等。 （三）土地价格变动的规律 1、土地价格呈总体上升趋势 2、土地价格变动呈现周期性特征 3、土地价格变动具有明显的地区差异 4、地价在房地产价格中所占比重越来越大。 （一）土地价格评估的目的和意义 （二）土地价格评估的主要方法 （注：主要以课堂自学为主） （一）土地价格体系 基准地价 标定地价 交易地价 其他地价 因土地交易的方式和条件的不同及土地管理的需要，土地价格表现为多种形式。多种土地价格形式构成了土地价格体系。 基准地价 基准地价是由政府管理部门委托评估机构，根据现状条件下的土地级别评估的某一时点上法定最高年期物权性质的土地使用权区域平均价格。 1）城镇基准地价：是指在城镇规划范围内，对现状利用条件下不同级别的土地或者土地条件相当的地域，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一时点上法定最高年期物权性质的土地使用权区域平均价格。 2）农地基准地价：是制在农村范围内，以县域为单位对现状利用条件下同级别的土地（主要是耕地），或者土地条件相当的地域，按照土地所有权、土地使用权等不同权利分别评估确定的某一时点的平均价格。 3）基准地价的作用 标定地价 ①是政府根据管理需要，评估的具体宗地在公开市场和正常经营管理条件下某一期日的土地使用权价格。是宗地地价的一种。 ②作用：作为政府确定土地出让金、土地资产、核定土地税费、制定土地市场管理政策的依据 交易地价 其他地价 是指土地市场中实际交易的价格。 ①土地使用权出让价格 ②土地使用权转让价格 ③租赁价格 ④地役权价格 课税价格、抵押价格等 （二）中国土地价格管理制度 1、