5.房屋地产中介经营模式及发展趋势.doc

房地产中介经营模式及发展趋势北京千万家房地产经纪有限公司华总讲话　　华总简介：　　华总：建设部房地产市场经济形势分析专家。　　讲解内容：　　房地产估价师和经纪人本身就是同一个学会，同样是为房地产服务的，也可以统称为房地产行业。　　房地产经纪人最早知道市场状况，对市场的冷暖、交易量的大小有较强的预见性。　　北京的目前房地产状况的简要分析　　北京人口比较多，选择在大城市做房地产中介，主要看重未来市场的容量。目前，北京大约有1700万人口，常住流动人口485万；北京的房产（住房）饱有量，按套数算，大概在450套左右。从2000年开始，北京市场上新房逐年供不应求，最高峰时大概在2004年，一手房的供应量超过在30万套，二手房的交易从2000年的几百套到2007年没有超过10万套。2008年，新房的交易量估计不会超过12万套，二手房的交易量估计不会超过6万套。　　北京的485万的外来常住人口，大约有一半的人口可能在公司住宿，而剩下的一半多人口，可能在50万人口能自己买房，而剩下200万人口需要通过市场来租赁房子。　　北京的租赁市场有多大？　　如果有200万人口需要租房子，其中只有150万人员通过中介去找房子的话，一套房子一般在北京佣金收一个月房租，一个月的房租按平均北京现在的租金大概在2200~2500元/月，一个中介公司大概一年有几个亿的收入。　　品牌对于房地产经纪公司很重要，做品牌公司除了买卖收入，最大的市场就是租赁，员工的最大的支撑点就是租赁。　　市场的空间有多大？　　除了租赁以外，北京还有一个高端市场就是老外。实际上外国人在北京买房的人并不多，华人相对比较多，比方说东南亚人等。而真正的老外都比较愿意租房子。一般情况下，都需要3000美金/月以上这样的业务，像北京的公寓最贵的租金是10000美金/月。基本上一些大公司的总裁在北京是租这样的房子。比方说，有一个四合院租出去，租金是12000块美金/月。另外一个就是北京使馆比较多，使馆工作人员一般工作两年时间就需要调整，如果人员调整的话，就要重新找房子，这类市场比较大，这是北京和其它城市不一样的东西。　　一般来说在北京做中介公司注重做品牌，首先需要把基础业务做出来。在北京做中介，租赁是养员工的、开销日常成本的，做买卖是挣钱的，信奉对这个原则去做的话，在北京市场，做二手中介的话，就不怕起风浪。如果是纯粹做二手房买卖，遇到目前这样情况可能就比较艰辛。　　在北京，租赁市场相应比较稳定，如果此类市场发展到一定程度，房产的饱有量达到500万套，按照正常情况下说，一年的交易量会达到4%（特殊情况除外），从欧美国家发展的经验来看，每年的成交量中，二手房成交量占大头，当市场趋于稳定的时候，如果按4%最低的二手房的交易量的话，一年成交大概在20万套，可以养活一个经纪公司。因为北京房价比较高，一般情况下，去年平均下来，成交一套二手房，中介公司大概在22000～25000元，如果是20万套，按2万元/套来算，一年就是40亿的交易量，收入可观，这也就是目前国内房地产中介市场竞争激烈的原因。实际上就是来分这一块大蛋糕，这个蛋糕如果做到一定程度，租赁市场有几十亿的空间。如果买卖市场饱有量保持在现在的稳定水平10万套的交易量的话，一年也有20亿的交易。所以北京中介市场竞争比较激烈，大的房地产中介公司连锁店大概有400家。　　从三方面分析中介经营模式和发展趋势：　　1.中国房地产中介市场状况简要分析；　　2.目前房地产中介大体的经营模式；　　3.中介行业的发展趋势。　　中国房地产发展现状，特别是住房二级市场的发展，历史比较早。第一个阶段，从1845年鸦片战争时期，上海的犹太人最早开始房地产中介工作；第二个阶段，从建国时期1949年到1979年，企业按照计划经济模式来分配公房；第三阶段从1979年到1991年，改革开放，以经济建设为中心，开始出现了商品房；第四阶段，发展阶段，1991年1996年，房产制度的改革又推进了一步，计划经济下的分房制度被取消，开始了货币化阶段；第五阶段，1996年到现在。　　房地产中介企业的产品就是服务，就是人，主要是要建立一个信息平台。　　到目前为止，中介市场上的赢家依靠的是规模、人海战。未来情况如何，有待继续探讨。　　2003年，以央产房上市的契机，北京的二手房交易进入了比较快速发展的时期。　　随着房地产市场的发展，开发商与中介公司逐渐开始了一二手联动。当市场销售发生变化的时候，专业销售队伍的优势逐渐凸显。在未来的房地产市场上，善于资源整合以及以小博大的房地产公司将逐渐成为赢家，由此看来，房地产中介公司还是有很大的发展潜力的。　　北京有一家地产公司，投资人用租赁市场来压榨钱财，又开了一家汽车销售公司，又开餐饮公司、又开了投资房地产公司，当资