中国房屋地产现状及改革之路.doc

目 录 一、引言 2 （一）研究背景和意义 2 （二）文献综述 3 二、不同区域城市房价走势 3 三、地域性差异原因分析 4 （一）经济发展因素 5 （二）房产泡沫因素 7 四、时间性差异原因分析 8 （一）金融危机因素 8 （二）政策性因素 11 五、保证我国房地产市场健康发展的对策 13 （一）我国对房产泡沫的防范措施 13 （二）金融危机应对措施 14 参考文献 19 湖北师范学院辅修学士学位论文（设计）评审表 20 中国房地产现状及改革之路 一、引言 （一）研究背景和意义 房地产是人类赖以生存和生活的基础和载体，房地产业则是宏观经济中的支柱产业。房地产市场的发展主要体现在住宅市场的快速发展商，由于住宅产业关联度高，它的发展带动了建材，冶金，纺织，化工，机械，交通，邮电通信，家电家具等许多行业的发展，为这些产业提供了立足的场所，扩大了对这些产业的社会需求。 房地产也近几年投资热，开放热，建设热，发展速度成倍高于其他行业。许多企业都开设分公司涉足房地产行业。在我国房地产高速发展的同时，存在很多问题，目前对其是否产生泡沫产生了热议，因此，研究房地产市场投资状况和泡沫状况，度量我国房地产发展的健康状况显然有着重要的意义。 文献综述 国外的相关研究 国外的房地产市场化进程进行的比中国早，市场化程度也比较高。房价问题的重要性和房地产价格的敏感性吸引了大量学者和公众的广泛关注，从国外研究文献来看，对房地产价格影响因素的研究主要集中在以下两个方面：形成均衡价格的动力因素；供需因素对房地产价格影响的实证分析。DOWNS,NELLIS和LONGBOTTOM,BARTICK的相关研究都表明，房地产价格的波动是由于市场的基本差别造成的，如某些地方可能存在快速的经济增长或则正经历着人口的快速增长。同样,STUART A.CABRIEL运用经济学理论对进几十年来加利福利亚住宅价格变化进行实证研究，结果表明主要因素是经历着巨大的人口迁移。 国内的相关研究 目前国内研究房地产这一热门领域的非常多，郭庆认为，影响房地产价格的主要因素:开发成本、供求关系、市场预期、资本市场这几块。孟晓苏，梁运斌及印坤华对住宅成为国民经济新增长点的对策进行了研究。刘志峰对住房建设在中国经济格局中的地位进行了研究。王骐骥对房地产拉动经济增长的原因、问题及启动方略进行了研究。在住宅房地产市场需求方面，成思危在《中国城镇住房制度改革》中，选用部分亚洲国家首都的人均居住面积和人均GDP的数据，采用回归拟合的方法，得出人均住宅需求面积的经验公式。张中华提出市场经济条件下，需求结构不合理是我国产业结构和投资失衡的主要原因。左令通过分析我国的房价与家庭收入比的构成，提出我国住房价格过高和家庭收入水平过低仍是不可回避的事实。凌传荣、施募对我国房地产市场价格差异过大的原因进行了分析。杨力从现代营销角度探讨了房地产的价格。李红云对我国住宅价格过高的成因进行了分析并提出了对策建议。 近年来随着我对我国某些地区的房地产泡沫的争论愈演愈烈，一些学者开始讨论用定量研究来度量房地产泡沫。在指标选取方面，彭翔将房地产经济活动全过程的指标划分为内外因影响指标和内因动力指标。郭磊，王锋，刘长滨认为，房地产周期波动的原因主要是宏观经济因素的外部冲击在房地产经济中产生内部传导。他么根据先行，周期和滞后的数量特征关系从全国消费者物价指数等18个指标中选择了9个能相对独立地反映城市房地产经济周期波动的指标作为房地产预警的指标体系。 二、不同区域城市房价走势 根据地域及经济、政治等综合情况，列举出6个较为典型的城市2008年5月到2009年3月的房价表及走势图来分析我国房地产的现状。[1] 表1 全国部分大中城市近年来房价表（单位：百元/平方米） 08年 5月 08年 7月 08年 9月 08年 11月 09年 1月 09年 3月 北京 191 198 194 165 166 154 上海 174 172 158 168 179 165 深圳 128 137 150 137 125 134 西安 50 41.3 40.9 46.7 44 48.5 武汉 66 65.5 59.5 56.3 55.8 54.6 保定 38.4 35.5 35.7 33.6 32.1 33.5 图1 全国部分大中城市近年来房价走势图（单位：百元/平方米） 从表1和图1形中可以直观的发现近年来全国各主要城市的房价，北京、上海、深圳的房价高高在上，西安、武汉、保定的房价相比前3个城市低很多，而且在不同时间北京、上海等城市的房价波动情况比较大。从而我们可以分析出以下现状： 第一，房价地域性差异十分明显。大城市的房价远远大于二线城市的房价。 第二，从2008年9月到2009年3月，大部分城市的房价都有不同程度的