中国房屋地产行业性质以及发展规律.doc

中国房地产行业地位以及市场预测 国务院一份的会议纪要： 1997年12月15日下午3点，朱镕基同志召开并听取《关于大力发展住宅建设的若干意见》的汇报。 与会人员（时任）：国务院副秘书长何椿霖、张左已，建设部党组书记俞正声、部长候捷，国家计委副主任陈同海、张国宝，国家体改委副主任刘志峰，财政部副部长高强，央行副行长尚福林，建行行长周小川。汇报人：建设部总经济师，住宅产业司司长谢家瑾同志 朱镕基（时任副总理，分管房改）：“我们极不愿意看到明年经济增长速度低于8%，会影响国家信心和香港信心（注：香港刚刚回归），也对付不了经济学家。他们拼命谈投入足。往哪里投？还搞重复建设？现在就是重复建设太多，搞得不是地方。现在处于调整时期，照理不怕下降，但不能不怕，硬撑也要撑到8%。有人跟我说，投入不足要放松银根，我问，往哪里投？加工工业生活不足，基础设施规模已经很大，铁路等修一下亏一个，基础设施建设环境不能不过分超前”。 “我能想的，就是经济增长往哪儿培养？看不准！看得准的一是住房建设…压这一宝，往住房建设中投，加大住房建设。候捷、俞正声，你们要回答我建了房子会不会也卖不掉。但是我没有别的办法。不压这个宝，明年会出麻烦”。 “房改思路怎么办？第一，提租加补贴，鼓励大家分期买房…张国宝你要考虑，给机关盖住宅的钱都不要给了，节省的钱用于补房贴，不出一点血不行，以基本建设的方式建设住宅没有效益”。 九届全国人大一次会议顺利召开，国务院进行了换届选举，朱镕基同志当选国务院总理。1998年3月19日，新任国务院总理朱镕基和四位副总理举办了中外记者见面会。在这次会议上，朱总理第一次向世界宣布中国将停止福利分房，住房商品化、货币化拉开了序幕。 很多学者认为，是城市化推动了住宅产业化。但从起因来看，恰恰是住宅产业化拉动了城市化的步伐。住宅产业化一开始就被赋予了“救世主”的角色，而12年以来，中国房地产对中国经济的贡献很大（见下图）。 2000年房改之初，房地产投资对GDP的贡献仅为5%，2010年达到了12.1%，如果加上对上下游产业的拉动作用，房地产业成为名符其实的支柱产业。而这一支产业地位，不管官方是否公开承认，在经济没有转型成功之前，仍然很难动摇。 在推动房改乃至改革开放过程中，宽松的货币政策起到了决定性的作用。表现如下： 持续过量投放基础货币 按照货币学基本原理，一个国家或地区经济每增长出1元价值，作为货币发行机构的中央银行也应该供给货币1元，超出1元的货币供应则视为超发。而在新兴市场国家由于市场化改革等原因，资源商品化过程加剧，广义货币供应量适度高于经济发展GDP增长也是合理的。但过高的货币供给却极易带来通胀（美国基础货币投放量/GDP为1左右） 下图显示，自从2000年以来，我国基础货币投入量/GDP一直保持在较高水平，2010年达到历史最高水平，即时1.82. 超发货币不会像是白水一样平均分配，而是“像蜜一样沾住优质资产”，比如不动产、农产品、贵金属等，从而引发恶性通货膨胀。 始于2008年的大手笔救市，货币超发达到了历史最高水平，从而导致了2011年的CPI居高不下。2011年1-5月，官方公布CPI（未计算住房售价）平均达了5%，远远超过了银行年利率2.5%，在负利率的行情下，将会继续引发存款“搬家”到其它消费和投资领域，进一步加剧通胀膨胀。 注：货币学派创始人弗里德曼所说“通胀无论何时何地皆为货币现象”。 按揭贷款、楼花销售、消费贷款等金融创新手段 借鉴香港的按揭贷款政策（朱总理表述为“分期付款”）、楼花销售政策推出，大大推动了住宅个人消费和建设投资规模，房地产投资规模12年间增长了10倍。 政府一直试图通过银根调控房地产，但不敢下重手 虽然基础货币投入持续上升，并且超过GDP增长所需，但是央行一直试图通过银根调控房地产。2004年之前（朱总理卸任之前），货币供应比较平稳，增长率在15%上下波动。 2004年之后，基础货币投入持续增长，2007年增长率高达22.8%，房地产出现了过热风险，从而引发2007年9月27日那轮调控，业内称作“9.27新政”。 此轮楼市调控持续到2008年11月，当月货币投放率低至6.6%（首次低于GDP增速），一线城市房价也出现了20%左右的回落。随后由于雷曼兄弟倒闭，次贷危机全球化，房地产再一次被温家宝总理充当“救世主”的角色，货币政策来了个180度大转变，实行“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”，实际上是“极度宽松的货币政策”，到2010年1月，货币投入增长率达到历史高点39%，房价持续上升，从而引起了“国十条”，也称作“史上最严调控”。 始于2010年初的本轮调控，除了限购等行政手段之外，银根收紧的力度也十分明显，截止2011年4月，货币增长率降至14%，并且还在下降通道中。最近央行又做出决定，6月20日