住宅过滤模型对中国房屋地产市场的影响.docx

论“住宅过滤模型”对中国房地产市场的影响所谓住宅过滤模型是指在一二级联动的住房市场中，住房在不同收入阶层的房客间不断传递与流动，在其生命周期内不断更换房客的动态过程。由于住房具有耐久性和异质性，最初为较高收入房客建造的住房，随着时间的推移住房质量发生折旧，这时较高收入的房客会偏好更高的居住条件而放弃现有住房，较低收入者则会选择居住该住房。“住房过滤”实质上是住房质量在时间上发生的变化，而非房客收入发生的变化。“住房过滤模型”在结合模拟市场后得出这样一个结论：如果政府同时要达到低档住房的租金价格，那么政府必须对房客补贴或依赖于房客收入结构分布发生改变。政府的补贴会对没有接受补贴的房客产生不利的影响。对开发商进行补贴并不能降低房租水平，但可以通过新建计划在所有质量范围内降低房租。自2003年以来，因住房供需失衡严重，中国房价不断上涨，且涨幅较大，低收入家庭由于财富积累少，信贷承受能力差，面对高房价靠市场自发调节解决住房问题十分困难。因此政府的住房保障性政策显得十分重要。在“住房过滤模型”下的政府保障性住房政策分为实物和货币补贴。货币补贴使得住房保障与市场运行有机结合，在保障低收入家庭的住房权利同时，还可以推动商品房和二手房市场的发展，减轻政府的负担；实物补贴是政府通过较低的房租向低收入家庭出租二手房，廉租房，中国目前有积极适用房和廉租房模式，但这种模式实行起来十分困难。近年来，我国大城市出现了中高档商品房空置率高和租售比高并存的现象。部分缘于政府的经济适用房政策。经济适用房将部分中低收入者和与之不匹配的高质量住房从正常的过滤市场分流，一方面使高收入者难以过滤旧房，从而是高质量的商品房囤积。另一方面租房市场由于低收入者的减少而使得租金降低，高质量住房的分流也使中高档商品房的价位上升。综上所诉，我国亟需建立合理的住房政策，我认为货币补贴政策相对科学。从长期来看，市场不会自发为穷人建房，低收入者通过“住房过滤”下来的二手房解决住房问题。政府实行住宅货币补贴比用土地、税收优惠等实物廉价房的政策效率更高。将政府替穷人选房，代替居民做消费选择改为居民直接在住房市场上自由选择。政府发补贴对象应该是住不起房的人而不是买不起房的人。政府每年发放定额的补贴，受益人自行选择是购房还是租房。对低收入者进行分等定级，贫者多补。受补贴者每年申请，政府每年复查，根据收入变化动态调整补贴额。可以提高建设住房的利润，刺激开发商建房，促进房地产业的发展；可以提高存量住房利用率；推动二手房和租赁市场的发展；减轻政府负担，使等量保障住房资金发挥更大作业；解决实物补贴建立难、实施难的困境。本页为著作的封面，下载以后可以删除本页！【最新资料 Word版可自由编辑！！员工录用管理制度为规范试用期员工的管理和辅导工作，创造良好的试用期工作环境，加速试用员工的成长和进步，特制定目标责任制制度。一、员工试用期规定?1、自员工报到之日起至人力资源部确认转正之日起。?2、员工试用期限为3个月，公司根据试用期员工具体表现提前或推迟转正。（一）、福利待遇?1、试用期员工工资根据所聘的岗位确定，核算时间从到岗工作之日起计算，日工资为：月工资÷（本月天数-休假天数）2、过节费按正式员工的1/2发放。3、按正式员工标准发放劳动保护用品。（二）、休假?1、试用期内累计事假不能超过3天，如果特殊情况超过3天需报董事长批准。?2、可持相关证明请病假，请病假程序和天数与正式员工要样。3、可请丧假，请假程序和天数与正式员工要样。4、不享受探亲假、婚假。?二、员工入职准备?1、身份证复印件一份，原件待查。2、学历证明复印件一份，原件待查。?3、县级以上人民医院的体检报告。4、4张一寸照片?5、部分职位（如出纳、收银员、司机、仓管）试用期员工还须须准备房产证明、户口本、直系亲属身份证复印件等。三、行政手续?1、试用人员手续办理完毕后，由行政部向试用期人员发放办公相关用品。?2、发放工作牌，办理考勤卡。?3、试用期人员需要食宿的、由行政部安排住宿和就餐。?4、将试用期人员带入用人部门。四、用人部门指引1、试用员工的直接上级是“入职指引人”。2、带领试用期员工熟悉本部门及其他部门，向其介绍今后工作中要紧密配合的部门及员工，同时介绍公司内公共场所的位置，包括会议室、停车场、洗手间等。3、与试用期员工进入面谈，商讨入职后的工作安排，并向试用期员工描述其工作的部门架构，岗位名称，职务，岗位职责等。简单介绍将来的职业发展方向和目前工作时遇到的实际问题。?4、教会试用期员工使用生产工具或办公用具。5、公司有活动要及时告知试用期限人员。?6、与试用期人员进行正面沟通，引导其工作，及时了解试用期员工在工作及生活中存在的问题并帮助其解决。