国内房屋地产企业的盈利模式以及其不能以做大市值为企业经营目标的分析.doc

国内房地产企业的盈利模式以及其不能以做大市值为企业经营目标的分析 房地产行业的盈利模式 房地产开发商从思考收入来源问题开始，围绕价值创造、传递和实现而形成的一种价值逻辑。进而凭借这种逻辑上对自身战略、结构和能力的选择，进而实现企业盈利的一种财务模式。 国内外房地产企业盈利模式比较分析 根据房地产在开发过程中各个价值量上产生价值环节比重的不一样，大致可以分为： 1.土地升值模式 2.地产商模式 3.产品建设模式 4.产品开发销售模式 5.物业经营模式 6.商业经营模式 各种模式各自的特点和适用的条件也有较大的差别。如果根据开发模式来划分的话，主要可以分为两种模式： 香港模式 美国模式 香港模式：是以房地产开发商为中心的一条纵向延伸的价值链模式，即从买地到建造，直到卖房，甚至物业管理都是由一家地产开发商独立完成的。这种模式的一个较突出的特点是房地产开发商要更多地依赖于银行资金。 美国模式：其房地产开发过程的各个环节基本上都是由各自不同的专业公司来共同完成的。即这个过程中有房地产投资类的公司专门负责融资投资的工作、也有专门的销售和物业方面的公司来负责销售和售后管理环节的工作。这种方式的特点是价值链比较分散，分工比较细致，所有的运作都是围绕着价值链的运作来完成的。 我国房地产企业盈利模式现状 改革一开始，由于我国大部分房地产开发商都是要依赖于银行贷款，同时为了追求利润最大化，很多房地产企业从而身兼了两种角色，即前期的投资商角色和后期的开发管理角色。这种开发模式实质上已经是所谓的“香港模式”。 基于价值链的盈利模式 （波特将价值链描述成一个企业用以“设计、生产、销售、交货以及维护其产品”的内部过程或作业） 围绕上游供应环节的土地开发模式 作为房地产开发的主要资源，土地获取处在价值链的前端，此处的利润相对较大，因此就出现了以土地开发作为主要业务的盈利模式，如“陆家嘴”已经形成了比较典型的一级市场的土地开发模式。企业主导的土地开发模式借鉴自香港的土地批租制度，即土地所有权和使用权分离的前提下，有偿、有期限、有条件地出让土地使用权。政府将土地使用权有偿出让给开发企业，由企业独立承担开发经营并自负盈亏。这种模式是在我国外向型经济和土地使用制度改革发展下产生的一种更高层次的市场化开发模式 围绕下游服务环节的盈利模式 1 物业经营模式 目前，房地产的盈利模式已经逐渐由工程建设为导向进入服务为导向的模式，服务可以使企业创立个性，增强竞争优势，有效地增加企业的新销售渠道和再销售的实现机率。房地产的服务主要是指物业管理和其他增值服务。良好的物业管理是保证房地产升值和可持续发展的利器，一个具有品牌优势的房地产企业必定需要良好的物业管理来维持。作为房地产开发强有力的支柱，物业已成为盈利焦点，目前房地产物业经营的模式主要有三种： 1、专业物业的经营。典型代表是万达，其商业地产已和世界500 强企业沃尔玛、家乐福等签订了联合发展协议，每个项目均有5～8 家不同业态的主力店进驻。它和沃尔玛的战略合作就是做专业物业出租，随着沃尔玛在全国开店，配合沃尔玛来收取租金回报。这种创新的物业经营方式其最大好处是客户稳定，但是资金回报不大。 2、混合物业的经营。典型代表是香港置地。香港置地拥有香港中环42％的物业，每年收取5 亿美元租金，所以香港置地主要是出租经营，每年保持稳定的租金收益。这种地产经营既是保持企业长久稳健发展的手段，同时也是对房地产商能否合理分配资源的考验。当房产需求不振时，其出租经营业务的收入能有效地支撑企业利润。 3、开发与经营混合。典型代表是长江实业与新鸿基。新鸿基的收益三分之一来自于租金收益，其余是开发性收益。因为房地产的开发受宏观经济形势影响非常大，开发与物业经营混合，可降低由于宏观政策波动给单纯开发带来的风险。 2 专业服务模式 房地产企业的服务模式，除了中介经纪和评估这些常见的形式处，结合目前发展还有以下两种新服务模式： 1、房屋制造服务。房地产企业扮演投资商或地产商“管家”角色，应用一流发展商成熟的管理经验，先进的开发理念，丰富的专业知识，综合的资源整合能力以及项目执行能力等条件，拉近与发达地区一流发展商的差距，保证其开发项目的品质。这些活动是从常规的中介或顾问层面向运营和管理层面的延伸，是从策划和理念向操作的延伸。 2、相关金融服务。目前较受关注的是美国的REIT 模式，即不动产投资信托模式，它是让大众分散的资金以信托方式集合成一个公司，最后通过税收减让促进民间的投资来参与，然后拿到这笔钱再投入长期物业，从而获得稳定收益。 3 资产管理模式 从长远发展的角度来说，房地产市场将不可避免地从开发建设(提供增量供给)为主向投资金融(保持存量供给)为主转变。在以房地产金融与投资主导的市场环境下，房地产会成为房地产企业的主要业务环节，而这种转变预