张晓艺安阳房屋地产市场调研.doc

引言 一．研究背景 安阳，地处晋、冀、豫三省交汇处，面积7413平方千米，人口542万，辖1市4县（安阳县，汤阴县，内黄县，滑县）4区（龙安区，文峰区，殷都区，北关区），46个镇、46个乡，43个街道办事处，220个社区、居委会（市区161个社区）,3253个行政村。市区面积543.6平方公里，市区人口114万。同时安阳是中国八大古都之一、中国历史文化名城、中国优秀旅游城市、国家级园林城市，是甲骨文的故乡，《周易》的发源地，中国文字博物馆、红旗渠曹操高陵的所在地。 2006年以来，伴随着国民经济的快速发展和人民生活的持续改善，安阳市房地产业得到了长足的发展，在中央和地方一系列促进房地产市场健康发展政策措施的推动下，安阳市房地产业仍延续“十五”时期的快速发展势头，呈现出开发规模持续扩张、开发实力明显增强，开发结构逐步优化、商品住房购销两旺的良好局面。“十一五”期间，全市房地产开发投资规模扩大了6倍。在改善居民住房条件、提升城市整体功能、带动相关产业发展等方面发挥了积极的作用，对促进全市国民经济持续、健康、快速发展作出了重要的贡献。 作为一座拥有丰厚历史文化积淀的名城和地处交通要道之上，安阳具有的发展潜力不言而喻，因此房地产开发价值巨大，房产开发市场火热，让我们一探究竟。 二．产品市场范围说明 按照安阳房地产分布特征，将安阳市划分为五个板块：安东板块、中心板块、铁西板块、洹水板块、高新区板块。 安东版块0 o3 G8 Y! y2 e$ y1 [新浪乐居论坛* t7 R% v# J8 A O4 N新浪乐居 (32.49 KB)02.jpg 2010-11-9 17:29 安东板块西起曙光路、东至京港澳高速公路，北起洹河、南至文昌大道，是未来的行政及居住核心区域，也是安阳市城市规划的重点发展区域。目前区域内行政机关单位林立，配套设施不断完善，是未来最宜居的高档居住片区。房产论坛,装修论坛,业主论坛/ f$ Z. p%中心板块, I. T: k t0 M; m n: [ (26.1 KB)03.jpg 2010-11-9 17:33 中心板块主要是指人民路以南，京广铁路以东，文昌大道以北，曙光路以西围合的区域，板块目前是安阳市商业和金融中心区，市政生活配套齐全，商业繁华，已有丹尼斯、沃尔玛等知名百货商场入驻，人口较为密集。 铁西版块7 A0 D$ H. K1 n1 N房产论坛,装修论坛,业主论 (20.92 KB)04.jpg 2010-11-9 17:35 5 铁西板块是指位于京广铁路以西的区域，属于安阳的重工业区，板块分布了知名工业企业安钢、安彩以及下游产业，区域人口密度大，市政生活配套齐全，但配套的规模和档次普遍偏低（附图） 洹水版块4 `8 B _+ {! u新浪乐居新浪乐居, v: (17.73 KB)05.jpg 2010-11-9 17:36 洹水板块主要是指人民大道以北和安阳河沿河区域，区域依托安阳河资源，是最早的高档居住板块，辉龙城市花园是当时高品质楼盘的代表房产论坛,装修论坛,业主论坛0 y; o; d V3 O 高新区板块9 Y??d8 C* {1 U6 [8 k+ U: @9 \ g: R1 v新浪乐居 (20.35 KB)06.jpg 2010-11-9 17:37 2 J. t4 w4 _??U8 ~ Y房产论坛,装修论坛,业主论坛高新区板块指文昌大道以南区域，紧靠安东板块，近几年发展速度较快，仅次于安东板块，大量的高新技术企业的入驻带动了板块内的住房需求，区域内目前市政生活配套正在逐步完善中。 1.供需层面 ????????? 市场总体供应旺盛，尤其是安东新区和开发区两大板块 房地产市场活跃，市场供应量巨大，仅安东新区和开发区两大板块在售楼盘的潜在供应量预计超过1000万㎡，市场总体供应过剩。 ????????? 市场需求较为旺盛，但是后续补充力量支持较弱 受制于安阳城市的规模及市区人口总数以及部分安土重迁的客户，虽然目前需求较为旺盛，但是由于缺乏后续补充力量，随着市场放量的加大，后续需求疲软在所难免。 ????????? 市场供过于求导致市场竞争激烈 由于市场总体供过于求，导致安阳房地产市场板块与板块之间，楼盘与楼盘之间均竞争激烈，价格战也成为潜在不安因素。 2.产品层面 ????????? 产品形式高层居多，小高层受热捧 安阳房地产市场发展起步相对较早，市场上新盘主要为高层产品，客户也已经接受高层，但是，小高层产品由于其稀缺性。受客户热捧。 ????????? 产品发展较为成熟，项目整体品质较高 房地产市场发展较为成熟，产品品质整体较高，尤其是恒大、华强等大开发商的进入，导致产品的品质竞争也十分激烈。 ????????? 户型层面上，面积更注重实用性和经济型，