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房地产企业涉税账务处理 ????在我国，房地产业是一个新兴的行业。改革开放以来，尤其是八十年代中期以来，我国房地产开发业从无到有，经历了起步、快速发展和调整整顿三个阶段。房地产开发已形成一个独立的产业，房地产开发投资规模快速增长，房屋竣工面积逐年扩大，房屋销售价格逐年提高，房地产开发业在推动国民经济发展中发挥了重要的作用。房地产开发企业与传统意义上的产业有所区别，其税收政策既有一般性，也含有其行业的特殊性。笔者曾从事多年房地产开发企业的财务工作，又对多家房地产开发企业进行过审计，笔者现将内资房地产开发企业涉税会计的处理整理一下，以供大家商榷。?????房地产开发企业主要涉及的税种：企业所得税、营业税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、印花税、耕地占用税、城市维护建设税、以及教育费附加等。下面就各税种分别予以阐述：?????一、企业所得税?????现行主要法律依据：国务院令[1993]第137号《中华人民共和国企业所得税暂行条例》、财法令[1994]第3号《中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则》，企业所得税的计征依据为按应纳税所得额的33%征税。企业在年底计算出应纳税所得额后，?????借：所得税???????贷：应交税金——应交企业所得税?????2003年7月9日国税发[2003]83号《国家税务总局关于房地产开发企业所得税问题的通知》要求“房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整”。这样就产生纳税的时间性差异，应计入递延税款科目。?????借：递延税款???????贷：应交税金——应交企业所得税?????举例：某房地产开发企业2005年应纳税所得额为1000万元，本年发生的预收账款中有2000万元未转收入，假定利润率为15%，则2005年应缴纳的企业所得税=1000×33%+2000×15%×33%=429万元。?????借：所得税??????330万元（1000×33%）?????????递延税款????99万元（2000×15%×33%）????????贷：应交税金——应交企业所得税????429万元?????二、营业税?????现行主要法律依据：国务院令[1993]第136号《中华人民共和国营业税暂行条例》、财法令[1993]第40号《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》。房地产开发企业营业税税率为5%，计征依据为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。根据国家税务总局2004年6月7日的《国家税务总局关于住房专项维护基金免征营业税的通知》（国税发[2004]69号文件中明确规定：对房地产主管部门或其他指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计营业税。?????实施细则第二十八条规定：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。房地产开发企业大多数都采用预收款的形式销售房产，如果按照税法的规定将计提的税金计入费用，就会导致收入与成本费用不配比，有违会计制度的规定，如果不计提税金就会导致应交税金出现负数，使报表使用者误以为企业多缴纳了税款，不能反映应交税金的实际情况。笔者认为，应设置“待摊费用——待摊营业税及附加”科目核算此税法与会计制度的差异。?采用预收款销售不能确认收入时?????借：待摊费用——待摊营业税及附加???????贷：应交税金——应交营业税?????待预收账款符合收入确认条件时?????借：主营业务税金及附加????????贷：待摊费用——待摊营业税及附加?????举例：沿用上例?????借：主营业务税金及附加????50万元（1000?×5%）?????????待摊费用——待摊营业税及附加?100万元（2000×5%）?????????贷：应交税金——应交营业税??????150万元?????举例2：沿用上例，假如2005年期初预收账款余额500万元，已经缴纳了营业税，其余条件相同。?????这样2005年应缴纳的营业税=（1000-500+2000）×5%=125万元?????借：主营业务税金及附加????50万元（1000?×5%）?????????待摊费用——待摊营业税及附加75万元[（2000-500）×5%]?????????贷：应交税金——应交营业税??????125万元??????三、土地增值税?????现行主要法律依据：国务院令[1993]第138号《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、财法令[1995]第6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》。房地