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房屋地产企业融资渠道及创新策略
房地产企业融资渠道及创新
主讲人:吴瑕 课时:6小时
第一篇 理念篇
一、如何看待融资难?
1、刘永好1000元玩鸽子、鹌鹑起家;
2、马云3万元投资做翻译;
3、陈天桥花 50万元玩网络游戏;
4、王石倒卖玉米遭被告。
二、融资的本质是什么?
1、融资是管理
2、融资是战略
王石从“加法到减法”,又从“减法到加法”,他到底玩的是什么游戏?
马云13.5港元玩上市,五年后又以13.5港元玩退市,并且玩得那么认真到底是为什么?
朱新礼玩“空手道”——很幽默,玩“金蝉脱壳”——很利索!
3、融资是竞争
4、融资是发展
三、企业如何正确融资?
1、如何选择融资渠道与方法?
2、怎样运作才能收到最佳效果?
3、如何规避融资风险?
案例分析:万科的发展与资本运作
第二篇 渠道篇
融资渠道与方法一:债权融资
(一)国内银行贷款
(二)民间借贷融资
(三)信用担保融资
(四)金融租赁融资
(五)国外银行贷款
(六)发行债券融资
融资渠道与方法二:股权融资
(一)股权出让融资
(二)增资扩股融资
(三)产权交易融资
(四)杠杆收购融资
(五)引进风险投资
(六)投资银行投资
融资渠道与方法三:内部融资
(一)留存盈余融资
(二)资产管理融资
(三)票据贴现融资
(四)资产典当融资
(五)商业信用融资
融资渠道与方法四:项目融资
(一)BOT项目融资
(二)信托项目融资
(三)PPP项目融资
(四)ABS项目融资
融资渠道与方法五:上市融资
(一)国内上市融资
(二)境外上市融资
(三)买壳上市融资
第三篇 实务篇
国内银行贷款
金融租赁
国外银行贷款
案例分析:万科、HI借FDI之名“曲线融资”
(四)发行债券融资
(五)股权出让融资
(六)产权交易融资
案例分析:娃哈哈国内并购扩张,引来法国达能资本
(七)杠杆收购融资
案例:万科并购浙江南都,是战略投资还是融资?
(八)项目包装融资
(九) BOT项目融资
案例分析:刺桐大桥工程—首例“国产BOT”
房地产信托融资
1、股权+回购”信托模式
2、受益权转让信托——“无本取贷”模式
案例分析:聚信汇金地产基金Ⅱ号集合信托计划
PPP(Public-Private-Partnership)模式
案例分析:北京地铁四号线PPP融资模式
ABS模式(Asset-Backed-Securities)
案例分析:江苏吴中集团BT项目应收款支持受益凭证
(十三)国内上市融资
(十五)境外上市融资
(十六)买壳上市融资
案例分析:国美买壳、上市、套现、进入房地产过程
员工录用管理制度
为规范试用期员工的管理和辅导工作,创造良好的试用期工作环境,加速试用员工的成长和进步,特制定目标责任制制度。一、员工试用期规定?1、自员工报到之日起至人力资源部确认转正之日起。?2、员工试用期限为3个月,公司根据试用期员工具体表现提前或推迟转正。(一)、福利待遇?1、试用期员工工资根据所聘的岗位确定,核算时间从到岗工作之日起计算,日工资为:月工资÷(本月天数-休假天数)2、过节费按正式员工的1/2发放。3、按正式员工标准发放劳动保护用品。(二)、休假?1、试用期内累计事假不能超过3天,如果特殊情况超过3天需报董事长批准。?2、可持相关证明请病假,请病假程序和天数与正式员工要样。3、可请丧假,请假程序和天数与正式员工要样。4、不享受探亲假、婚假。?二、员工入职准备?1、身份证复印件一份,原件待查。2、学历证明复印件一份,原件待查。
?3、县级以上人民医院的体检报告。4、4张一寸照片?5、部分职位(如出纳、收银员、司机、仓管)试用期员工还须须准备房产证明、户口本、直系亲属身份证复印件等。三、行政手续?1、试用人员手续办理完毕后,由行政部向试用期人员发放办公相关用品。?2、发放工作牌,办理考勤卡。?3、试用期人员需要食宿的、由行政部安排住宿和就餐。?4、将试用期人员带入用人部门。四、用人部门指引1、试用员工的直接上级是“入职指引人”。2、带领试用期员工熟悉本部门及其他部门,向其介绍今后工作中要紧密配合的部门及员工,同时介绍公司内公共场所的位置,包括会议室、停车场、洗手间等。3、与试用期员工进入面谈,商讨入职后的工作安排,并向试用期员工描述其工作的部门架构,岗位名称,职务,岗位职责等。简单介绍将来的职业发展方向和目前工作时遇到的实际问题。?4、教会试用期员工使用生产工具或办公用具。5、公司有活动要及时告知试用期限人员。?6、与试用期人员进行正面沟通,引导其工作,及时了解试用期员工在工作及生活中存在的问题并帮助其解决。
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