房屋地产估价师考试-房地产估价案例分析资料.docVIP

一、指错中常见的错误 (一)估价报告本身的不完善 1. 报告书不完整估价:报告书应有八项内容: (1)封面 (2)目录 (3)致委托方函 (4)估价师声明 (5)估价的假设和限制条件 (6)估价结果报告 (7)估价技术报告 (8)附件 2.报告书有漏项 (1)估价结果报告书漏项(共13项内容) 1） 委托方（说明本估价项目的委托单位的全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人的姓名和住所） 2） 估价方（说明本估价项目的估价机构的全称、法定代表人和住所、估价资格等） 3） 估价对象（概要说明估价对象的状况，包括物质实质状况和权益状况。其中，对土地的说明应包括：名称、坐落、面积、形状、四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状，权属状况；对建筑物的说明应包括：名称、坐落、面积、层数、建筑结构、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建成年月、维护、保养、使用情况、公共配套设施完备状况、利用现状、权属状况） 4） 估价目的（说明本次估价的目的和应用方向） 5）估价时点（说明所评估的客观合现价格或价值对应的年月日） 6）价值定义（说明本次估价采用的价值标准或价值内涵） 7）估价依据（说明本次枯价依据的本房地产估价规范，国家和地方的法律、法规，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料） 8）估价原则（说明本次估价遵循的房地产估价原则） 9）估价方法（说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义） 10）估价结果（说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格） 11）估价人员（列出所有参加本次估价的人员的姓名、估价资格或职称，并由本人签名、盖章） 12）估价作业日期（说明本次估价的起止年月日） 13）估价报告应用的有效期（说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限，如一年） (2)估价技术术报告漏项(共七项内容) 1）个别因素分析（详细说明、分析估价对象的个别因素） 2）区域因素分析（详细说明、分析估价对象的区域因素） 3）市场背景分析（详细说明、分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来） 4）最高最佳使用分析（详细分析、说明估价对象最高最佳使用） 5）估价方法选用（详细说明估价的思路和采用的方法及其理由） 6）估价测算过程（详细说明测算过程，参数确定等） 7）估价结果确定（详细说明估价结果及其确定的理由） (二).对估价对象描述不清 概要说明估价对象的状况，包括物质实质状况和权益状况。其中，对土地的说明应包括：名称、坐落、面积、形状、四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状，权属状况；对建筑物的说明应包括：名称、坐落、面积、层数、建筑结构、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建成年月、维护、保养、使用情况、公共配套设施完备状况、利用现状、权属状况。可能错误在于： 1）土地使用权人交代不清。 2）土地使用权性质交代不清，如是出让还是划拨土地，集体土地还是国有土地等。 3）土地使用权年限交代不清，如起止年月等（划拨土地不需交代）。 4）是否具有土地使用权证没有交代。 5）是否具有房屋所有权证没有交代。 6）房屋用途交代不清。 7）建筑物结构交代不清。 8）房屋的建成年月交代不清。 9）房屋的权属交代不清（特别是抵押的情况）。 10) 房屋的状态交代不清（如在建工程的投入数量）。 11)行文、遣词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊）。 (三)逻辑不严谨 主要表现为前后不一致。即数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由。 (四)写作有错误 (1)评估结论中没有说明币种，没有大写。 (2)对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。 (3)表达形式不科学。 (五)估价方法选用上的错误 (1)只使用了一种估价方法。 (2)能用市场比较法的没有用。 (3)收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。 (4)具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 (5)适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关规定。 (六)应用估价方法时的错误 1、收益法 （１）收益期限确定错误。 （２）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。 （３）对于客观收益没有考虑到未来的变化。 （４）收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率；没有考虑公共流通比；求取的方法错误；收益计算中有关面积套错了。 （５