房屋地产公司完工与否 财税处理有区别.doc

房地产公司完工与否 财税处理有区别 A房地产企业的会计小王最近心事重重，原来，A企业有多个房产项目，有的项目入住了，有的项目在建，还有的项目竣工出售了没有入住，汇算清缴时怎么处理?小王已于2009年12月将所有项目的预收收入全部结转了主营业务收入，可还是心里没底，完工的项目一定要结转收入吗?未完工的项目结转收入对吗? 　　其实，小王的疑虑是很多房地产企业会计人员经常遇到的问题。如果处理不正确，企业汇算清缴时就会出现错误。 　　若商品房没有收足全款，开发商一般不交付入住，因此，不论是对未完工建造阶段的还是完工后未交付的开发产品所收取的款项，会计处理上一概反映在“预收账款”科目。只有符合会计准则收入确认条件的才结转收入。税务处理上，依据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)第六条的规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。 　　以A房地产企业为例，2009年度，A企业完工交付B项目预收收入10000万元，其中上年收入4000万元;完工未交付C项目预收收入6500万元，其中上年收入2500万元;在建D项目预收收入3500万元。2009年12月，A企业结转B项目销售收入10000万元，销售成本7500万元。A企业各项目预计计税毛利率均为15%，暂只计算营业税，不考虑期间费用。 　　B项目开发产品，会计上已经结转收入，且收取的预收款符合国税发[2009]31号文件确认收入的条件，确认企业所得税收入10000万元，结转成本7500万元。 　　若B项目收取的预收款中4000万元已经按照预计计税毛利率在上一年度汇算清缴中作过纳税调整，则在2009年度应作纳税调减处理。 　　B项目汇算清缴应纳税所得额=(10000-7500-10000×5%)-(4000×15%-4000×5%)=2000-400=1600(万元)。 　　C项目不符合会计准则收入确认条件，会计上不结转收入，但是按照国税发[2009]31号文件规定，应确认企业所得税收入6500万元。 　　需要注意的是，C项目所得税汇算不能按照预计计税毛利率15%进行计算。若C项目符合国税发[2009]31号文件其中一个完工条件即视为税法意义上的完工，此时企业应结算计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，将实际毛利额与预计毛利额之间的差额，计入当年度应纳税所得额。若C项目上年度所收取的预收款中2500万元按照预计计税毛利率在上一年度汇算清缴中作过纳税调整，则在2009年度作纳税调减处理。 　　若C项目已知实际计税成本为4550万元，则C项目汇算清缴应纳税所得额=(6500-4550-6500×5%)-(2500×15%-2500×5%)=1625-250=1375(万元)。 　　在建D项目预收收入3500万元，会计上不结转收入，也无法计算计税成本。但是其符合国税发[2009]31号文件所得税收入确认条件，应确认企业所得税收入3500万元。其属于未完工开发产品，应先按预计计税毛利率计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。所以，D项目汇算清缴应纳税所得额=3500×15%-3500×5%=350(万元)。 　　不考虑期间费用，A房地产企业应纳税所得额=1600+1375+350=3325(万元)。 　　综上所述，以上3个项目都符合税法的收入确认条件，企业所得税处理有所差异，而会计上全部结转收入也是不对的。 员工录用管理制度 为规范试用期员工的管理和辅导工作，创造良好的试用期工作环境，加速试用员工的成长和进步，特制定目标责任制制度。 一、员工试用期规定 ?1、自员工报到之日起至人力资源部确认转正之日起。 ?2、员工试用期限为3个月，公司根据试用期员工具体表现提前或推迟转正。 （一）、福利待遇 ?1、试用期员工工资根据所聘的岗位确定，核算时间从到岗工作之日起计算，日工资为：月工资÷（本月天数-休假天数） 2、过节费按正式员工的1/2发放。 3、按正式员工标准发放劳动保护用品。 （二）、休假 ?1、试用期内累计事假不能超过3天，如果特殊情况超过3天需报董事长批准。 ?2、可持相关证明请病假，请病假程序和天数与正式员工要样。 3、可请丧假，请假程序和天数与正式员工要样。 4、不享受探亲假、婚假。 ?二、员工入职准备 ?1、身份证复印件一份，原件待查。 2、学历证明复印件一份，原件待查。 ?3、县级以上人民医院的体检报告。 4、4张一寸照片 ?5、部分职位（如出纳、收银员、司机、仓管）试用期员工还须须准备房产证明、户口本、直系亲属身份证复印件等。 三、行政手续 ?1、试用人员手续办理完毕后，由行政部向试用期人员发放办公相关用品。 ?2、发放工作牌，办理考勤卡。 ?3、试用期人员需要食宿的、由行政