房屋地产企业的财务管理初探.doc

房地产企业的财务管理初探 帅兰明 摘 　要:本文首先分析房地产企业财务管理的内容和特性,其 次,分析了房地产企业财务管理中存在的问题,并针对存在的问 题提出规范房地产开发企业的对策与建议,以此改善财务管理 方法,提升财务管理水平,使财务管理系统能够为高层决策者提 供充足的管理决策信息,促进房地产企业的健康发展 。 关键词:房地产企业;财务管理;建议 中图分类号: F275　　文献标识码:A 文章编号:CN43 - 1027/ F(2007) 10 - 108 - 02 作 　者:湖南升阳房地产开发有限公司财务经理;湖南,长沙, 410000 一 、房地产企业财务管理的内容与特殊性 房地产企业的财务管理,是指企业在生产经营活动中对各 种所需资金的筹集 、使用 、耗费 、收入和分配,进行预测 、计划 、控 制 、核算 、分析和考核,并准确处理各种财务关系的一项经济管 理工作,它是企业管理的重要组成部分 。 房地产企业的财务管理活动具有以下特殊性: (一)开发周期长 、风险大,投资决策分析责任重 、要求高 房地产开发活动资金投入量大,管理周期长,而且房地产的 使用周期也长,在较长的开发经营周期中,存在着许多不确定的 因素,而正是这些不确定因素对开发企业投资项目的成败和企 业的经济效益起着决定性的作用 。因此,房地产开发具有较大 风险 。尽量减少因投资决策失误而给企业造成的损失,就要求 开发企业的财务管理人员做好投资决策分析,提高投资决策分 析的准确性,以便为企业经营者投资项目决策提供及时 、可靠的 信息,有效地分散风险,降低风险 。可见,较之其他企业,房地产 企业的财务管理人员不仅责任重大,而且对其投资决策分析的 准确性要求也更高 。 (二)财务关系复杂 、管理难度大 房地产开发企业的开发活动涉及面广泛,因而反映出的财 务关系也很复杂 。开发企业的财务关系一般说表现为开发企业 与其投资者 、债权人 、债务人 、企业职工 、被投资单位以及与开发 企业内部各单位和上级管理部门之间的关系 。具体来说表现为 开发企业在经营过程终于被动迁的单位或居民 、勘察设计单位 、 施工安装企业 、材料物资供应企业 、商品房购买这个人,以及工 商 、审计 、税务等管理部门发生的大量 、频繁的资金往来结算关 系 。因此,开发企业必须加强其债权债务的管理,同时努力协调 好与各方面的关系,保证其经营活动顺利进行 。 二 、房地产企业财务管理中存在的问题 (一)收入确认问题 商品房销售时间往往早于竣工时间,销售时尚无准确的成 本核算资料 。而有的公司在销售商品房实际收到售房款时确认 收入,与相关会计制度不符 。《房地产开发企业会计制度》明确 规定:1转让 、销售土地和商品房,应在土地和商品房已经移 交,已将发票结算账单提交买主时,作为销售实现 。2代建的 房屋和工程,应在房屋和工程竣工验收,办妥财产交接手续,并 已将代建的房屋和工程的工程价款结算账单提交委托单位时, 作为销售实现 。显然,在实际收到售房款时确认经营收入并不 符合“土地和商品房已经移交”的条件 。此外,《企业会计制度》 规定了确认收入的四个条件:1企业已将商品所有权上的主要 风险和报酬转移给买方;2企业既没有保留通常与所有权相联 系的继续管理权,也没有对已售出的商品实施控制;3与交易 相关的经济利益能够流入企业;4相关的收入和成本能够可靠 地计量 。房地产行业销售商品房一般惯例是在签订合同时先付 定金,待房款结清或办妥银行手续后才办理交接手续,即“交钥 匙”。因此,房地产开发企业销售和收款过程中的风险较低 。收 到售房款时上述确认收入的第一至第三个条件已经基本符合, 但第四条不符合 。一经签订合同,相关的收入即可以可靠计量, 但由于房屋并未建造完毕,所以相关的成本不能可靠计量 。这 种收入确认方法还存在一个明显的不足:已经建造完毕的商品 房,在签订合同后只将实际交纳的定金确认为收入,大量的应收 账款并未纳入会计核算体系,不利于及时 、准确地反映财务状 况 。 (二)缺乏财务预算管理意识 一些房地产开发商认为只要工程能够取得土地使用权,组 织施工队伍按设计图纸施工,再投入相应的资金,工程项目能够 按期竣工交付使用,就会产生经济效益 。其实不然,如果房地产 企业没有从财务预算方面去考虑分析,对开发的房地产项目没 有从征地的成本上 、资金的运作方面 、经济效益的回报率上作细 致的财务预算,那么企业就无法确立目标利润,更谈不上各项成 本指标的测算及分解落实工作,还可能造成在资金管理上盲目 进行运作,财务管理工作只停留在单纯的会计核算,疏忽了成本 控制,从而加大项目成本的投资,影响企业经济效益 。 (三)盲目举债加重成本负担 房地产企业的项目投资,需要大量的资金参与投入运作,一 些房地产企业为了使项目上马,