我国房屋地产资金信托模式.doc

我国房地产资金信托模式探讨 我国房地产资金信托的资金运用方式主要有贷款、股权和收购产权三种方式。我国房地产资金信托模式也多种多样，主要有贷款型信托模式、股权质押型信托模式和权益型信托模式，其中贷款方式的运用最为广泛，其次为股权融资方式。通过对我国房地产资金信托发展现状的分析，探讨目前房地产资金信托的主要运作模式。 随着经济的飞速发展，房地产资金信托成为房地产行业发展的一种重要融资途径。房地产行业是资金密集型的行业，需要大量资金做支持。同时当社会财富增长到一定程度，就会产生使自己财产增值保值的愿望，而单个个体由于自身资金规模和投资能力的限制，不能进入一些高收益的行业。信托的出现如同一座桥梁连接房地产行业和社会游资，使两者共同达到各自的需求。通过信托集合社会闲散游资，以解决房地产行业发展资金的需求，推动了房地产业的发展。 房地产行业的旋风兴起成为一种主流，而大部分的房地产开发资金来自银行贷款，这一结构决定了房地产贷款在金融机构的地位和影响。随着房地产业高速发展的同时，房地产贷款在我国商业银行贷款规模中的比重快速上升，给银行带来巨大的压力，因此，银行业为了防止房地产泡沫经济，相应提高了信贷门槛。 我国房地产资金信托的资金运用方式主要有贷款、股权和收购产权三种方式， ① 贷款型信托模式 贷款型信托模式，是目前我国房地产资金信托业务中最常见的模式。在这种模式下，信托投资公司作为受托人，接受投资者(委托人)的委托，以信托合同的形式将其资金集合起来，然后通过贷款的模式贷给开发商，开发商按照合同规定的时间和利率支付信托利息，并于信托计划期限届满时，将资金本金偿还给信托公司。而信托公司于固定时点向投资者支付信托收益。根据贷款资金用途的不同，贷款型信托又可分为： 1) 前期贷款。因为商业银行对房地产企业贷款必须在“四证”办全后才可进行，而对于自有资金不足、进度达不到银行贷款条件的项目，便可通过信托贷款形式取得资金用于征地、拆迁等前期投入，在此期间再办理各项审批手续，当审批通过后再向银行申请贷款，即“过桥贷款”。《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》规定房地产信托资金可用于土地收购及土地前期开发、整理，信托在房地产前期开发中的融资功能得到进一步确认。 2) 主要贷款。也就是信托贷款资金直接参与房地产企业开发项目的全部过程。贷款型信托模式具有期限较短，对资金及收益安全性要求较高等特点，因此单纯依靠信托资金，开发规模会受到限制。在已发行的贷款型房地产资金信托中，大多充当“过桥贷款”的角色。 ② 股权质押型信托模式 股权质押型信托模式是指信托投资公司向社会投资者募集到信托资金以后，通过向房地产企业注入资金增大开发商自有资金或者收购开发商的部分股权，成为房地产企业股东或房地产项目所有者后，并不直接经营房地产企业或房地产项目，而是与相关当事人(一般为房地产企业原股东或房地产项目原所有者)签订协议，约定在一定时间，相关当事人按约定价格(溢价部分为信托投资收益)回购信托投资公司的股权或所有权。简而言之，就是由信托投资公司持有房地产开发商的部分股权，开发商承诺在一定的期限(比如 2 年)后以溢价方式将股权回购的一种信托模式。这种模式的出现主要是针对那些项目资本金不够，不能达到银行信贷的要求的房地产开发项目。房地产企业通过股权融资，使开发项目达到银行信贷的要求后，再通过银行信贷来进行融资开发。所以这种模式的房地产资金信托同样扮演的是“过桥贷款”的角色。这种模式的操作关键在于信托计划到期时股权回购资金是否有保障。信托公司通常强调以下两点： 1) 信托投资公司必须处于控股地位，从而对信托资金及银行后继贷款资金的使用和其它重要事项具有决定权，以确保资金的合理使用和项目的按期完成； 2) 房地产项目必须有良好的销售前景，以便在股权回购承诺无法兑现时通过拍卖项目资产进行股权变现。产证券化的有益尝试，在设计思路上与国外的 REITs 模式类似，也是我国房地产资金信托新的发展方向。 ③ 权益型信托模式 这种模式是信托公司以受托的信托财产衍生的权益优先享有权对投资者发行受益权凭证，募集到资金后再让渡给房地产企业，是财产信托的一种。权益型信托模式与上述两种模式不同，房地产企业利用这种模式融资的前提是必须提供已存在并具较强变现能力的房产，将之委托给信托公司，设立财产信托，房地产企业取得信托受益权；然后将信托受益权转让给投资者并取得相应对价，实现融资，或者将受益权抵押进行债务融资。这种融资方式的最大特点是有效回避了房地产企业资信评级低，缺乏有效抵押担保的问题。因为这种模式的信托是以产权所带来的收益为保证，在标的选取过程中信托公司会选择正常运转、预期能够产生稳定现金流的房产产权。它是以房产的未来预期现金流入作为信用基础去化解让渡资金使