我国现行房屋地产税收制度主要问题和改革的初步思考.doc

我国现行房地产税收制度主要问题和改革的初步思考刘佐 【专题名称】体制改革【专 题 号】MF1【复印期号】2006年04期【原文出处】《上海财税》2006年1期第8～10页【作者简介】作者单位：国家税务总局税收科学研究所 1978年12月底中国共产党第十一届中央委员会第三次全体会议召开以后，中国开始实行经济体制改革和对外开放，房地产税收制度也逐步实行了改革：从20世纪80年代初期起恢复征收契税；80年代后期对国内单位、个人恢复征收房产税和土地使用税，开征了耕地占用税；90年代前期开征了土地增值税；其他相关税种、税收政策也实行了改革、调整。上述改革已经取得了初步的成效，房地产税收在增加财政收入、调节经济等方面已经发挥了一定的作用。同时，我们也应当看到，目前中国的房地产税收制度面临着不少问题。　　　　当前我国房地产税收制度面临的主要问题（一）税种数量偏多，设置不够合理1.目前中国与房地产直接有关的税种多达14种，其中实际征收的有12种，占中国实际征收税种数量（21种）的一半以上，这是由于特定的历史背景和某些特殊的原因造成的。例如：房产税、城镇土地使用税都是国营企业“利改税”的内容，因此仅适用于内资企业和中国公民，外资企业和外国公民只能继续使用1951年制定的城市房地产税：耕地占用税、固定资产投资方向调节税是为了贯彻国家特定的政策、达到特定的目的而开征的。2.有些税种重复设置，内外税制不统一。例如，企业所得税、房产税均实行对内对外两套税制：内资企业缴纳城镇土地使用税，外资企业缴纳土地使用费。3.有些税种是我国计划经济时代的产物，已经不符合当前市场经济发展的要求。例如：耕地占用税、固定资产投资方向调节税类似行政罚款。4.有些税种的设置不符合目前各国通行的做法。例如：城市维护建设税、土地增值税、契税，在国外都很少见。（二）税权高度集中与国外普遍将房地产税作为完全的地方税的做法不同，中国名义上将房地产税列为地方税，但是所有房地产税的立法权都集中在中央，而且各个税种的基本要素的调整权也绝大部分集中在中央，地方对于征税对象、纳税人、计税依据、税率、减免税等税制要素几乎没有什么调整权，从而不利于地方因地制宜地通过房地产税增加财政收入和调节房地产市场，也不利于房地产税收制度的完善。（三）部分税收法规过于陈旧有些税种的基本法规已经出台10多年甚至50多年，但是其基本内容（包括征收范围、纳税人、计税依据、税率、减免税规定等）没有修改，很多地方已经不适应当前中国的经济情况和相关法律、法规的变化。例如，城市房地产税暂行条例（1951年出台）、房产税暂行条例（1986年出台）、印花税暂行条例和城镇土地使用税暂行条例（1988年出台）。（四）有些税种的计税依据和税率存在严重问题1.有些税种重复征收。例如：对房产租金征收的营业税与房产税计税依据相同，都是租金收入，要同时征收5％的营业税和12％的房产税或者18％的城市房地产税；对转让房地产收益征收的土地增值税与企业所得税、个人所得税计税依据相近，类似所得税：按照建设工程勘察设计、建筑安装工程承包、财产租赁、财产保险合同和产权转移书据所载金额征收的印花税，类似营业税。2.有些税种交叉征收，纳税人税负沉重。例如：建筑企业在购进建筑材料和机器设备的时候缴纳增值税，在销售建筑物的时候缴纳营业税，并且在缴纳营业税的时候不能抵扣购进建筑材料和机器设备的时候缴纳的增值税。3.有些税种的计税依据不符合目前各国通行的做法。例如：按照房价征收的房产税不是按照房产的评估价值计征，而是按照房产的原值计征的；个人购房贷款的利息不能在个人所得税的税前扣除。4.有些税种的税率过高。例如，房产税按照租金征收的部分适用税率为12％，城市房地产税按照租金征收的部分适用税率为18％，这些税率是在房地产公有制为主体的时代，为了调节少量私人房主的房租收入而设计的；土地增值税的最高级适用税率为60％，这是1993年房地产交易过热的情况下，为了限制房地产交易的过高利润而设计的。（五）税负不够公平与税负偏重、偏轻的问题同时存在1.房地产转让、出租环节税负偏重，不利于发展房地产市场；房地产保有、使用环节税负偏轻，不利于房地产资源的合理利用。例如：内资企业和外资企业出租房产的租金收入分别要负担17％（5％＋12％）或者23％（5％＋18％）的营业税和房产税， 而自用房产缴纳的房产税仅为房产原值的1.2％；出售房产要缴纳营业税、城市维护建设税、印花税、土地增值税和企业所得税或者个人所得税；购买房产要缴纳契税和印花税。2.内资企业与外资企业税负不平等。例如：内资企业需要缴纳城市维护建设税，而外资企业不需要缴纳此税；在企业所得税的税前扣除方面，内资企业比外资企业严（如工资的扣除以规定的计税工资为限）；内资企业出租房产的收