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培训 五 房地产投资理念教程 债务是政府、金融机构、工商企业等机构直接向社会借债措资金时，向投资者发行，并且承诺按一定利率支付利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证。 债券的特征 1）偿还性。债务人必须在规定的偿还期向债权人支付利息，偿还本金。 2）收益性。债券的利息收入一般高于银行储蓄。同时还可通过债券市场（或证券市场）进行低买高卖获得价差。 3）流动性。债券可在偿还前通过市场进行转让，或者通过金融机构进行低押贷款。所以流动性较好，但相对来说比储蓄略差。4）安全性。债券的安全性比较高，除储蓄外，一般比其他投资品种的风险要小。 （3）基金 基金的范围很广，但我们介绍的是投资基金，又叫共同基金。投资基金是一种利益共享、风险共担的集合证券投资方式，即通过发行基金单位，集中投资者的资金，由基金托管人托管，由基金管理人管理和运用资金，从事股票、债券等金融工具投资。 根据基金单位是否可增加或赎回，投资基金可分为开放式基金和封闭式基金。开放式基金是基金的一种，可以根据需要持续创造新的基金单位，当基金管理层认为基金规模太大时，开放式基金也可分停止发行基金单位。开放式基金投资者按基金净值购买基金单位，并可随时按照现行市场价进行赎回，市场价可能高于或低于投资者当时购买基金单位的价格；封闭式基金是指基金规模在发行前已确定，在发行完毕后的规定期限内，基金规模固定不变的投资基金。人们通常认为封闭式基金经理对利润的追逐动力不如开放式基金经理（因为开放式基金经理必须吸引和留住基金投资者），所以封闭式基金通常是按净资产值的一个折扣进行交易。 投资基金的特点 A 、优点 1）集合小额投资 普通投资者（如普通家庭）一般资金规模有限，在众多的投资工具上不可能进行有效的组合。因为许多市场对参与者资金量要求比较高，所以一般投资者就会失去许多机会。而通过投资基金就可以解决这个问题。投资基金就是把零星资金汇集成巨额基金，以便参与到各种投资市场，投资者通过基金的分红来享受投资收益。也可以说投资基金为小额投资者提供了一条通向各种投资市场的通道。 提高投资效率 如果个体投资者直接投资于各种市场（证券、债券）时，需花费时间和精力进行信息的收集、分析、以及各种交易操作，实际上是增加了投资的成本；另外，由于个人投资者信息资源的有限，有可能失去投资机会和作出错误的投资决策。如果通过投资基金，不但免除了普通投资者繁重的工作量，又可提高整体的投资效率。 发挥专家作用 基金管理人具有熟悉投资理论、操作经验丰富、信息渠道广泛等优势，相对于普通投资者，可能具有更强的获得机会。 分散投资、控制风险 投资基金可以选择投资到多种领域、多种行业、多种品种上，实际上帮助客户分散了投资风险。如果是个人投资者，就比较难做到如此多样性的投资组合。 流动性强 对开放式基金可直接购买与赎回；对封闭式基金可通过交易所实时买卖。所以它的变现能力非常好。高于定期储蓄存款、债券，更是房地产投资没法相比的。 B、缺点 1)不能消除固有的风险 投资基金的投资对象是受市场因素影响的，所有市场风险也必然反映到基金身上。另外，对投资基金，由于存在人为炒作及操作、基金管理者的业绩变化、以及其他新基金的发行对其冲击等因素的影响，可能引起价格的波动，这些都给投资者带来价格变化的市场风险。 2）存在基金管理人的道德风险 基金管理人在投资回报目标的压力下，采用不当行为，可能导致市场或法律风险；或者为了获得高的报酬，操纵投资对象，故意提高账面的基金净值，增加资金积压和集中过度的风险；或者向关联机构或个人输送利益，损害投资者的利益（俗称的老鼠仓）。 3)短期投资的高成本 投资基金的交易与储蓄和债券不同，是需收取手续费的。所以，对于短期基金的投资，可能增大其投资成本。不太适合短线投资者，只适合于中长线投资。 4)巨额赎回影响基金投资策略 投资市场有时受群体心理影响非常大。投资者有时会像羊群一样进行一致的行动，如大家都在某个时候进行赎回行动，相当于挤兑现象，这时就会导致巨额赎回。这种情况就会打乱基金经理原来的投资计划，不能保证预期收益。 其实，对普通投资者来说，投资基金的优点要多于其缺点。随着国内基金业的发展及成熟，投资基金特别是开放式基金将可能是普通家庭投资的最佳选择。 （4）股票 股票是股份有限公司在筹集资本时向出资人发行的股份凭证，代表着其持有者对股份公司的所有权。 股票的特点： 1）投资风险大 从风险上来看，股票可能是除期货外最高的，特别是在短期操作上。股票具有投资和投机的双重功能，一般长期持有叫投资，短期炒作叫投机。在存在许多缺限、不规范、不成熟的股票市场上，投机的成份更胜于投资。 2）投资收益高。风险与收益总是连接在一起的，风险大收益当然就高，就长期来说，股票的平均投资收益率会高于其他一般的投资品种。股票的收