房屋地产经济学考试重点.doc

三． 1.近年来在上海浦东，深圳等地区房价持续攀升，销售旺盛，请分析原因。 理由一：城市人口不断增加 理由二：居民消费结构发生变化及其影响 3开发成本越来越高 4旧城改造速度加快 理由五：城市框架不断扩大 理由六：开发企业与策划人员联手炒作 理由七：消费者购房投资意识不断增强 理由八：复合型楼盘兴起拉升房价 理由九：国家政策调控没有解决根本问题 理由十：房价下跌的动力欠足。 2．试述房地产开发的主要程序，并说明每一个阶段的工作重点。P127-128 3．试述城市规划的主要内容，并说明城市规划与房地产综合开发的关系。 城市规划的主要内容是依据城市的经济社会发展目标和环境保护的要求，根据区域规划等上层次的空间规划的要求，在充分研究城市的自然、经济、社会和技术发展条件的基础上，制定城市发展战略，预测城市发展规模，选择城市用地的布局和发展方向，按照工程技术和环境的要求，综合安排城市各项工程设施，并提出近期控制引导措施。 在市场经济条件下,城市规划与房地产开发是双向互动的关系,城市规划既需要从城市战略角度引导城市开发,也需要运用政策、管理、技术手段对房地产开发进行干预;而因城市未来发展的不确定性,城市规划又往往失效于房地产开发。市场是城市开发的主体,城市规划需要为提高市场效率而克服市场开发所带来的外部性,降低交易成本,弥补市场公平性的缺失;市场的发育状况和活跃程度也促使规划的干预效力不断得到实践的检验,不断改进和创新,使之更具弹性和前瞻性。 4．某住宅小区建筑质量优良的销售状况极差。请结合影响房地产价格的主要因素，分析造成这种状况的主要原因？ 房地产市场销量主要是受供求状况、国家调控房贷利率、房贷政策以及国民经济状况和政策利好程度；房价预期主要取决于政策利好程度；房地产市场价格指数、真实需求与居民实际收入水平对销售量的影响力相对较小。以上这些因素都不是单独作用的，而是交互式体现其影响力。无论是宏观调控还是投资、消费决策，都要将其综合考虑。房地产市场销量明显下降原因一个是调控政策的改变，更重要的一个原因则是人们心理预期改变。本小区建筑质量优良但整个房地产市场不景气，房价将出现下降趋势，买涨不买跌的购房心理是导致该住宅小区销售状况极差的主因。 5．结合影响房地产价格的因素，分析城市近郊热销楼盘发展较快的原因？ 房地产价格的影响因素包括物理因素、社会因素、经济因素和行政因素。可看出城市近郊热销楼盘发展较快的原因1户型控制合理 2 销售总价低 3 得房率高，物业管理费低 4凸显项目规模优势 5城市外延发展趋势加强 6 区域规划前景看好 7 与宏观调控方向基本一致8环境好，适于居住。 二． 2．简述房地产保险的必要性？ 1房地产保险的建立或发展，对房地产业的经营和管理提供了保障和支持。2房地产虽然风险较少，但并不是毫无风险。因自然灾害和意外事故造成房屋毁损的可能性随时都存在。一旦这种可能性转化为现实性，那将会给房屋所有者带来经济损失甚至人员伤亡。因此，为了尽量规避风险、减少经济损失，购买房地产保险就很有必要。 3．简述如何运用货币政策对房地产经济进行宏观调控？ 货币政策控制货币供给以及调控利率的各项措施。调控工具：公开市场业务、调整存款准备金率和再贴现率等，导致货币供给量和利息率发生变化，从而影响市场融资发生变化。收紧贷款，房地产开发企业的资金链将进一步收紧，对房地产企业扩大投资规模、加大开发力度产生一定制约作用。反之则促进房地产经济繁荣。 4．我国城镇住房制度改革总的目标是：逐步建立适应社会主义市场经济和我国国情的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住宅建设，不断满足城镇居民日益增长的住房需求；培育住宅业成为新的经济增长点，促进国民经济发展。 5试述房地产业可持续发展战略的基本措施？ 1充分合理利用土地，保护、增殖土地资源 （2）切实做好房地产业的长期发展规划，保持房地产业的适度增长。（3）建立房地产业及房地产市场预警预报体系。 4）完善房地产业的相关法律及配套政策体系。5。适时调整房地产业政策，迎接经济全球化挑战。 6．影响房地产需求有哪些主要因素？p98-99 7．简述我国城镇住房制度改革的基本内容？ 一是逐步推进住房商品化、社会化。二是培育和发展以住宅为主的房地产市场。 三是逐步建立住房保障制度。 8.土地市场的基本特征是什么？ 土地市场具有以下特点 :(1) 地域性。的地域性特点。在各地域性市场之间相互影响(2) 不充分性。 (3) 供给滞后。(4)供给弹性较小。(5) 低效率性。 (6) 政府管制较严。 9．简述决定城市土地区位的主要因素？p59 土地市场具有以下特点 :(1) 地域性。的地域性特点。在各地域性市场之间相互影响(2) 不充分性。 (3) 供给滞后。(4)供给弹性较小。(5) 低效率性。 (6