房屋地产营销的概念论.docVIP

房地产营销的七大概念论 一、物业管理概念物业管理是指对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。[1]物业管理有狭义和广义之分。狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮活动。广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其它管理人进行的管理过程。 现在通行的观点将物业管理是一新兴行业。 　　一般认为，物业管理在我国仅有20年左右的发展历史，首先发端于沿海发达城市，逐步向地区延伸，在国外，物业管理已经有一百多年的历史。 　　从国外物业管理的起源来看，近代意义的物业管理起源于19世纪60年代的英国。1908年，由美国芝加哥大楼的所有者和管理者乔治·A·霍尔特组织的芝加哥建筑物管理人员组织（CBMO——Chicago Building Managers Organization）召开了第一次全国性会议，宣告了全世界第一个专门的物业管理行业组织的诞生。 　　从国内的物业管理的起源来看，从19世纪中叶到本世纪20年代，是旧中国房地产业萌芽和初步发展的时期。在这个时期，上海、天津、武汉、广州、沈阳、哈尔滨等城市建立了许多八九层高的建筑，在上海，出现了28座10层以上的高层建筑。在当时的房地产市场上，已经出现了代理租赁、清洁卫生，保安服务等专业性的经营公司，这些专业公司的管理方式正是我国物业管理的早期形式。 　　20世纪80年代初，随着我国改革开放的国策实施，市场经济的产物之——物业管理才由香港引入。是公认的我国物业管理的发源地，在我国物业管理的进程中，创造了无数个第一，深圳物业人是我国物业管理的先行人和推动者，时至今日，深圳的物业管理在国内仍然是高水准的，其管理概念和实践经验仍然值得效仿和推广。　　物业管理概念是我国房地产业较早开始“炒作”的一个概念。作为房地产开发链上的一个重要环节，某一个项目物业管理水准的高低 是影响业主作出购买选择的重要因素。因为业主都希望生活在一个安全、方便、体贴周到的环境里。因此，我们常常见到稍大的楼盘和高档楼盘，往往打出“引入香 港顶尖物业管理”之类的旗号。　　为适应房地产业的发展需要，我国物业管理机构应该建立自己的经营管理服务理念，探索先进的物业管理服务模式和崭新的物管企业运营机制，充分发掘企业文化和社区文化，着眼于打造物业管理品牌，才能在房地产营销中保持主动。二、绿色生态概念绿色生态住宅在国际上亦被称为绿色住宅、生态住宅、可持 续发展住宅等，其核心是实施住宅可持续发展战略。绿色生态住宅遵循全球人居可持续发展战略，实施了国际上公认的三大主题。这三大主题是：以人为本，呵护健 康舒适；资源的节约与再利用；与周围生态环境相协调与融合。与可持续发展相关的三种模式为：人类的生态模式，现有的生产模式，消费模式。评价生产活动的三 个效益为：社会效益、环境效益和经济效益。将以上“三大主题”、“三种模式”、“三个效益”进行优化整合使其协调一致，从而制定出绿色生态住宅的技术、经 济标准，这是当前国内外共同研究的问题之一。 　　生态住宅要对住宅的围护结构和供热、空调系统进行节能设计，建筑节能至少要达到50％以上，同时鼓励采用新能源和绿色能源，如太阳能、风能等。 在水环境方面，室外要设立将杂排水、雨水等处理后重复使用的中水系统、雨水收集利用系统等，供水设施一律采用节水节能型。生态小区的室外空气质量要达到二 级标准，日间噪声小于50分贝、夜间小于40分贝，同时建筑设计中也要有隔音降噪措施，使室内噪声日间小于35分贝、夜间小于30分贝。生态小区内的生活 垃圾收集要全部袋装、密闭容器存放，收集率达100％，并实现垃圾分类。生态住宅是一种高效、低耗、无废、无污染，生态平衡的居住环境，而不仅仅是住宅加 绿化。　　房地产业内绿色生态概念风行。绿色营销理论的核心是，企业营销活动应该是以人类的绿色消费为目标而进行的一系列营销活动， 是实现公司赢利、消费者需求满足和社会长远利益三者动态平衡的新型营销。绿色营销观念强调企业的营销活动要保护环境，有利于维护生态平衡，减少污染，避免 资源浪费，提供亲近自然的、无害化产品和消费。　　这股绿色生态概念之风自然很快吹向房地产业。企业在房产营销中打出了环保、绿色、生态的口号， 在营销全过程力图体现“绿色”关怀。例如，地段选择尽可能远离污染源，墙体和窗户采用新型保温隔热隔音材料，拒绝使用粘土红砖（减少土地资源消耗），装修 装饰使用新型无污染、无刺激、无公害的材料，房屋建筑尽可能减少光污染、