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****（集团）新员工学习材料 —房地产相关基础知识 一、房地产专业基础知识 1．房地产的概念 ▲房地产的含义：又称不动产，是房产和地产的总称. 房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物. ▲房地产业：房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业。 ▲房地产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。 房地产市场按照不同标准，不同方法，可作出不同的分类： l.按组成要素分，可分为： 　　（1)土地使用市场。是按国家对城市土地使用权的有偿出让和获得土地使用权者将开发的土地使用权有偿转让的场所。 　　（2)房产市场。是指房产的转让、租赁、抵押等交易场所，包括房屋现货和期货的交易场所。 　　（3)房地产资金市场。是指通过银行等金融机构，用信贷、抵押贷款、住房储蓄、发行股票、债券、期票，以及开发企业运用商品房预售方式融资等市场行为。 　　（4)房地产劳务市场。是指物业管理，室内外装饰、维修、设计等活动的市场。 　　（5)房地产技术信息市场。 2.根据房地产市场层次分为： 　　1)一级房地产市场。又称土地出让市场。这是国家垄断的市场。 　　2)二级房地产市场。又称增量房地产市场。是指生产者或者经营者把新建、初次使用的房屋向消费者转移，主要是生产者或者经营者与消费者之间的交易行为。 　　3)三级房地产市场。又称存量房地产市场，是消费者进行的交易市场。 3．房地产的自然特征 a) 不可移动性； 　b) 地域差别性； c) 高值耐久性；　　　　d) 增值保值性。 4．房地产的类型 按用途及年限划分： a)居住房地产：居住用地七十年 b)商业房地产：商业地四十年　 c)旅游房地产：旅游、娱乐用地四十年 d)工业房地产：工业用地五十年 科教文卫、体育用地五十年　　 房地产住宅的层数划分的规定： a)低层 1～3层（木结构、砖木结构） b)多层 4～6层（砖混结构） c)中高层 7～9层（钢筋混凝土结构） d)高层 10～30层（钢筋混凝土结构） e)超高层 40层以上（钢筋混凝土结构、钢结构） 5．土地使用权的出让 出让土地使用权是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者。 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的后取得的土地使用权。 土地使用权出让的形式： 招标：招标出让土地使用权，是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。 拍卖：拍卖出让土地使用权，是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。 挂牌：通过发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在市土地交易市场挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用人的行为。 协议：当事人双方协商，最终达成出让协议， 经登记受让人取得土地使用权的形式； 6．建筑基础知识 ◆总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积； ◆建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积； ◆总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和； ◆建筑面积：指建筑物外墙外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。 ◆套（单元）建筑面积=套内建筑面积 + 分摊的公用建筑面积 ◆套内建筑面积=套内的使用面积 + 墙体面积 + 阳台面积； ◆套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积： ◆公共建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。 ◆公摊面积 ：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成： 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积； 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。 ◆得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。 ◆容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。（如：在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0） ◆建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；（如：在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8〈建筑密度为80%〉） ◆绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化；（如：在10万平方米的土地上有3万平方米的绿