房屋地产行业经营战略.docVIP

房地产行业 第一，规模与抗击能力无关。大公司在牛市中增长更快，但在熊市中可能受到的冲击也更大，因为之前买地更多。 第二，低谷中周转率比利润率重要。 第三，如果低估持续时间较长，那么周转率就变得更为重要了。可以借鉴新鸿基的“货如轮转”策略。在低谷中，资金的时间价值很重要。 第四，如何在低谷中加速周转呢？帕尔迪选择了加速卖房，勒纳选择了低价卖地，KB Homes在卖地的同时将规划房屋的面积整体缩小了10%，变相降级25%；而RY Land 和Meritange Homes通过率先降价售房使土地储备减少到3年左右，并开始转守为攻，伺机购地，无论采用哪种方法，先行者的代价是最小的。 第五，如果可能的话，储备尽可能多的金融资源，包括现金、股权融资、长期债券融资，这些金融资源不仅是过冬的需要，也是套利低谷、并购扩张的需要。冬天对于某些地产公司来说是机会，对于另一些是毁灭。 ?2008年中期，上市地产公司的现金占到总资产平均为15%，短期贷款占总资产平均为15%。 周转率，尤其是存量资产周转率确实是公司持续能力的一种放映，它包含了公司的产品定位、设计、开发、营销能力和品牌影响力，这些因素及时在低谷阶段仍能发挥作用。比如新鸿基，在整个亚洲金融危机期间，存量资产周转率始终保持在0.10倍以上（包括开发物业和出租物业）。 不仅境外如此，在国内市场上，高档住宅的价格波动也更加剧烈。利润率的优势在低谷中似乎难以保持。 地产公司的经营战略可以分为两类：高周转或高毛利。前者以中档房屋为主，强调高性价比下资金的快速周转，在地产上市公司以万科为代表，2007年的存量资产周转率达到0.9倍，毛利率在41%；而后者则以高档住宅为主，强调土地单位上的高利润率，上市公司中以华侨城为代表，其2007年的存量资产周转率仅为0.28，但毛利率高达56%。（2007年地产上市公司平均毛利率为43%，平均存量资产周转率为0.47，平均总资产回报率为5%） ?危机的第二年，通常是地产公司集中破产的年份。 新鸿基的货如轮转，就是要求企业不论高峰低谷都要保持一定的楼盘开发与销售，使资金周转起来。并尽可能将存货周转天数控制在300天左右，将总资产周转率维持在0.15左右。 无论是卖房子、卖地，无论是降价、低端化，目标只有一个：加速周转。 员工录用管理制度 为规范试用期员工的管理和辅导工作，创造良好的试用期工作环境，加速试用员工的成长和进步，特制定目标责任制制度。一、员工试用期规定?1、自员工报到之日起至人力资源部确认转正之日起。?2、员工试用期限为3个月，公司根据试用期员工具体表现提前或推迟转正。（一）、福利待遇?1、试用期员工工资根据所聘的岗位确定，核算时间从到岗工作之日起计算，日工资为：月工资÷（本月天数-休假天数）2、过节费按正式员工的1/2发放。3、按正式员工标准发放劳动保护用品。（二）、休假?1、试用期内累计事假不能超过3天，如果特殊情况超过3天需报董事长批准。?2、可持相关证明请病假，请病假程序和天数与正式员工要样。3、可请丧假，请假程序和天数与正式员工要样。4、不享受探亲假、婚假。?二、员工入职准备?1、身份证复印件一份，原件待查。2、学历证明复印件一份，原件待查。 ?3、县级以上人民医院的体检报告。4、4张一寸照片?5、部分职位（如出纳、收银员、司机、仓管）试用期员工还须须准备房产证明、户口本、直系亲属身份证复印件等。三、行政手续?1、试用人员手续办理完毕后，由行政部向试用期人员发放办公相关用品。?2、发放工作牌，办理考勤卡。?3、试用期人员需要食宿的、由行政部安排住宿和就餐。?4、将试用期人员带入用人部门。四、用人部门指引1、试用员工的直接上级是“入职指引人”。2、带领试用期员工熟悉本部门及其他部门，向其介绍今后工作中要紧密配合的部门及员工，同时介绍公司内公共场所的位置，包括会议室、停车场、洗手间等。3、与试用期员工进入面谈，商讨入职后的工作安排，并向试用期员工描述其工作的部门架构，岗位名称，职务，岗位职责等。简单介绍将来的职业发展方向和目前工作时遇到的实际问题。?4、教会试用期员工使用生产工具或办公用具。5、公司有活动要及时告知试用期限人员。?6、与试用期人员进行正面沟通，引导其工作，及时了解试用期员工在工作及生活中存在的问题并帮助其解决。 本页为著作的封面，下载以后可以删除本页！ 【最新资料 Word版 可自由编辑！！