房屋地产讲师童晓莲《房地产开发企业成本核算与控制及税务风险防范》.docx

房地产开发企业成本核算与控制及税务风险防范【课程背景】 房地产成本需精细化管理，作为财务人员，首先需了解房地产成本项目构成以及整体开发全流程各项业务，这样才能将成本产生的点一一对应到开发整体流程，抓住成本核算以及管理的根本所在！ 本课程从房地产成本构成的内容出发，深入讲解各项成本的核算，结合房地产从项目立项、规划设计以及土地开发、预售等全流程业务进行深入剖析，帮助财务人员学会分析和处理成本事项，结合业务流程找到成本控制的关键点，熟练运用数据分析与控制手段做好房地产成本控制，帮助企业创造效益！ 【授课内容】 第一部分：商业地产与普通住宅的期间费用核算与成本分拆技巧一、房地产项目成本核算三大原则1、成本划分原则：成本与费用的划分+完工开发成本+已销开发成本2、成本归集原则：按照审批项目、按照分期项目、按照合作模式3、成本扣除原则：计税成本中的无票成本与预提成本二、房地产成本分配方法与成本分拆技巧（一）商业地产与普通住宅的的成本特点分析（二）商业地产与普通住宅的成本分配方法1、四种成本分配方法的灵活运用（1）占地面积法（2）建筑面积法（3）直接成本法（4）预算造价法2、基础设施、公共配套成本在项目分期开发建设中的预提与分摊方法（三）商业地产与普通住宅的成本分拆技巧1、成本核算与总体规划相结合：合理安排成本结构，细腻实施成本核算2、兼顾汇算清缴与土地增值税清算的双重成本分拆技巧3、地下室及车库成本的分拆技巧4、商业地产、普通住宅、地下室、车库成本分拆典型案例（四）房地产项目成本核算与分拆的账务指引1、房地产项目成本分拆会计处理技巧2、房地产项目成本核算账务指引三、房地产企业期间费用的处理原则与操作技巧1、期间配比原则的运用技巧2、费用限额扣除的操作技巧3、费用转化处理技巧：期间费用与开发间接费的转化技巧四、资产损失的处理技巧1、资产损失转化为成本的技巧2、资产损失的认定与扣除技巧第二部分：房地产企业项目成本核算控制策略与扣除操作实务一、房地产业成本项目构成及成本规划1、房地产业成本项目构成2、如何合理确定成本对象？3、土地闲置成本的处理技巧4、房地产成本费用计划与控制二、房地产成本核算操作实务1、开发产品会计成本与计税成本的差异2、土地开发成本的核算程序3、配套设施开发成本的会计处理技巧4、预提费用的会计处理技巧5、开发间接费用的会计处理技巧6、成本对象报废或毁损的处理三、房地产成本规划及税前扣除的节税要点1、成本扣除的政策与基本要求2、成本扣除的策略与操作实务3、设备选择甲购还是乙购？4、材料选择甲供还是乙供？5、项目成本核算方法与节税技巧6、土地转让与开发中的纳税技巧四、房地产企业不同开发阶段税收成本控制与筹划要点1、投资决策阶段的成本控制与筹划要点2、项目设计阶段的成本控制要点3、招投标与合同洽商阶段成本控制要点4、施工阶段的成本控制与筹划要点5、项目结算阶段的成本控制与筹划要点 童晓莲老师中国税收筹划网专家讲师、特聘顾问；中国房地产纳税网首席咨询师；上海市企业家联合会、上海市企业家协会理事；高级会计师，中国注册税务师；上海致通振业税务师事务所所长；《新理财》等财税管理核心期刊的主要撰稿人，多次在《中国税务报》上发表文章。主要从事国有企业，外资企业审计评估及财税咨询工作，并担任多家大中型集团及上市公司财税顾问，为客户在中国提供税务咨询、税务顾问、税收筹划、确立组织结构纳税布局、业务流程纳税风险控制、出口退税纳税设计、投资理财中的税收筹划、投资资金管理等服务。尤其擅长房地产企业、外资企业的税收筹划运作。为各地财务经理培训班作过专门培训演讲，曾在北京、上海、深圳、沈阳、大连等地组织过成功的税收筹划业务、财税技能和税收风险防范体系等业务的巡讲与推介，主讲过：会计报表的诊断分析；企业所得税汇算清缴及纳税调整案例分析；新会计准则与税法差异下的纳税调整技巧及例解；“三大”流转税和企业所得税的纳税筹划技及案例分析；纳税筹划技巧、非财务人员的财务管理等等专题。为企业筹划节约税收支出达千万余元。培训专长:财税疑难问题处理、税收筹划、税收风险识别与防范，税务稽查应对技巧，合理规避出口退税风险、财务总监风险防范、非财、全面预算、成本控制、内控、财务管理等。主讲课程：　《成本管控培训大纲》　《房地产行业全面预算管理》　《企业所得税汇算清缴实务》　《企业内部控制与风险防范》　《非财务经理人的财务管理》《企业财务处理难点与税法应用实战解析》《房地产开发企业成本核算与控制及税务风险防范》 《房地产企业开发全程各环节涉税疑难争议化解、风险防控与税务筹划》服务过的客户:浙江恒泰房地产股份有限公司、上海迪威行置业发展有限公司、建发房地产集团上海有限公司、江苏镇江亿都置业有限公司、大连獐子岛渔业集团股份有限公司、三亚双大投资有限公司、香港九州集团有限公司、上海