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土增税的避税乾坤大挪移标签： 3.8万亿房产土增税避税财经 2013-11-28 00:16 阅读(17039)评论(37)编辑删除对于土增税的避税，有专家说是配建酒店以此达到不清算的目的，立即遭到一些懂行者的痛击，因为即使是销售达不到85%，取得销售证超过3年以上的，税务局也是可以要求清算的，不过土增税确实是最容易避税的税种之一，对于避税的手段以及各种避税的情况，本人在这里给大家分析一下。这里我们先看一下土增税的可以扣除的项目，看清具体的规定，我们就知道避税的边界在哪里了。土增税可以扣除的部分包括（1）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、过户手续费；（2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用；（3）房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定：纳税人能按转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第（1）和（2）项合计的5％以内计算扣除，否则按上述第（1）和（2）项合计的10％以内计算扣除；（4）转让房地产有关的税金支出。包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等；（5）其他扣除项目。这条主要是针对房地产企业规定的，对专门从事房地产开发的企业可以按20％计算扣除。这条规定对于房地产开发企业特别重要，计算时千万不能遗漏。土增税的第一个避税点就是搞好钉子户的关系，有些地块不是净地，会有开发商安插的钉子户，这些所谓的钉子户是假钉子户，就是老板找来的穷亲戚等顶包的，给这些钉子户的补偿就都是可以逃避土增税的。这样的避税是连企业所得税和老板的个人所得税一起规避的。其二就是加大工程的开支，工程的利润是不用缴纳土增税的，而且工程费用的营业税只有3%是超低的，工程的所得税也是核定的，这个核定一般也是很低的。很多开发商是与工程公司互相关联的，别看项目的承建方是央企等大建筑商，开发商的老板承包工程，是这些建筑商的承包人，利益输送非常隐秘。其三就是财务费用的扣除了，对于利息的扣除如果是一般借贷则最高是10%，但银行贷款利息另外加5%的费用的计算方式是高于10%的，可以进行银行委托贷款而不是直接的企业借贷，而现在放开了小贷公司则是进一步的利好，因为他也属于金融机构，他的利率可以是银行利率的四倍，可以扣除的利息就更多了，本来是老板直接投入的，也要做成是小贷公司的贷款，以此在增值当中多扣除财务费用。大量的小贷公司老板就是开发商老板，开发商老板也是最热衷办小贷公司的人群之一。对于上述的做法，总的一个规律就是乾坤大挪移，把应当缴纳土增税的增值部分，通过形式合法的利润转移，挪移到小贷公司、工程公司、钉子户等层面上，在这个层面上最多是多交一点所得税营业税，而对于开发公司是30-60%的土增税缴纳了以后也是要交所得税的，因此这样的挪移利润避税利益是巨大的。对于房地产开发增值巨大的部分，增加成本能够多扣除的项目的乾坤大挪移所带来的意义大，不仅是扣除部分少缴了税，还要影响整个增值部分的累进纳税比例，对此我们也可以如下计算一下：增值额超过100%的部分，税率是50%，速算扣除额是15%。增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％，速算扣除数为35％。如果我们列出一个算式，对于成本A和增值B而言，在房屋售价当中增加X的成本，税收会有多少变化呢？假设增值B达到了60%，那么原纳税额=B*60%-A*35%，增加成本X后的新纳税额=（B-X）*60%-（A+X）*35%=原纳税额-X（35%+60%）=原纳税额-X*95%，这意味着支出多100元的成本，可以少缴的土增税达到95元！即使是对于增值达到100%的情况，同理多支出100元的成本土增税少缴65%。看到了有这样大的效果，我们可以再度理解一下开发商建设五星级酒店的避税意义！在前面所说的不用清算不成立的情况下，建设五星级酒店更大的意义是在于增加了成本支出和扣除项目，开发商的建安成本在普通住宅是有限的，毛坯房土建也就是2000多，算上装修你能够把装修标准做到每平米3000块就是非常豪宅了，在二三线城市1000块以上税务局就不干了，但修五星级酒店，尤其是引进国际品牌管理团队，每平米的装修标准在2万以上是正常的，这样可以极大的来下来土增税缴税的额度，就如前面计算如果是增值200%以上的项目（如开盘7000成本5000最后涨价到均价17000的项目非常多，这项目的增值就超过200%了）五星级的豪华装修费的95%可以被减少的土增税抵消了。同时开发商以这样高的投资以及五星级酒店对于当地经济的带动为名，还可以要求政府对于酒店给优惠政策，酒店的土地优惠不说还可以减免酒店经营的税收等。这里酒店的避税还有一个重要的漏洞在于这些酒店商场等物业开发商是不卖自用的，对