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房地产项目开发流程管理简述——余建国 aiyujia hexun 房地产项目开发流程管理简述——余建国 房地产项目开发主要分为五个流程，即纳地、建房、销售、招商、物管，简称：纳、建、销、招、管。纳地是指项目工程开工前的筹备过程；建房系指《施工承包合同》签定后的项目施工过程；销售是指《销售代理合同》签定后的营销过程；招商系指《招商代理合同》签定后的尾盘销售与招租过程；物管是指《物管代理合同》签定后的物业管理过程。一、纳地 关键词：获地、方案、招标纳地是指项目工程开工前的筹备过程。纳地是计划和投资决策，它决定着项目开发利润的80%和建安成本的90%，是项目成功的关键。纳地阶段又分五个流程，即：获地、方案、设计、招标、结算。获地是系指获取项目开发土地。包括：竞买投标获得（招、拍、挂）、征地或拆迁获得、合作获得（中云、天立广场）。无论何种方式获得都要进行投资收益分析形成《可行性研究报告》。获地前的关键任务是考察和分析：宗地特性和四界产系、宗地用途和市场价格、规划限制条件（容积、密度、高度）、使用权年限及获取方式、当地政府优惠条件和发展规划。方案是指总图和方案设计规划。事实上，获地前就已经对宗地进行了粗略的、数据式的规划，现在则是把原来的构想变成蓝图并报经政府批准。方案一经批准就是法定文件，极难再次修改。因此，方案报批前应当反复修改、评审和多方听取意见，一个成功的方案不但要获得政府批准还要对规划限制条件有所突破。总图、方案设计决定着获地阶段利润和成本的80%左右，或者说决定着项目开发利润的七成及建安成本的八成。设计系指地质勘察、施工图设计过程。地质勘察为施工图设计提供基础选型依据，地勘单位会为自身利益（承包基础）而压低地基承载能力，这会增加基础造价。施工图设计是将方案、初步设计进一步细化使其更具实施性，它包括：基础选型、结构选择、构造优化。合理的基础造价通常占土建造价的15%以内；采用大开间、高强砼和高强钢筋结构会节约造价；合乎价值工程原理的构造就是合理的。在设计阶段，依照施工图和《房产测量规范》把各种用途、户型房屋的产权面积（套内和公摊）进行分割和迭加也是重要工作。招标是指对施工、监理、销售、招商、物管单位进行合同招标，是开发商规避风险的做法。招标阶段的关键是施工招标和销售代理招标，前者控制施工成本，后者确定回款进度。资金充足时采取低价中标，资金缺少时增加费用让投标人有利可图。结算系指招标合同完成后的结算及买主进房结算，其中关键是施工造价结算和买方进房结算，前者控制支出，后者控制收入。二、建房 关键词：动态造价、预备费用建房是指《施工承包合同》签定后的项目工程施工过程，包括：三通一平、基础、主体、内外装饰、安装、小区配套等工程施工。国际上通行的做法是在《施工承包合同总价》的基础上另单列10%预备费用（又称：暂定金）用于解决动态增加造价，超过则不另增加。因此，建房（施工）成本是可控制的，可以把10%预备费用承包给项目管理班子，节约归己超支赔偿，既便于成本控制又调动了项目管理班子的积极性。三、销售 关键词：回款进度销售是指《销售代理合同》签定后的营销过程。合同已经约定了：销售费用（含广告）、最低限价、升值分成和销售回款进度。因此，销售的关键是销售回款进度。回款是现金流入，它决定着项目生死存亡，利润才是发展动力（健康、长寿）。为保证回款进度应协调施工进度使其与销售合拍。要提升售价就应当在纳地和建房阶段独具匠心制造销售卖点。应当防范的是：销售商会叫苦以试图突破最低售价；隐瞒升价；越权扩大承诺；加大促销费用；以销售需要加大设计变更。这些手段虽然会提高销售业绩，却会增加开发商支出。销售回款要及时进入开发商帐户，确保资金安全。四、招商 关键词：招商费用支出在销售末期，需要招商单位接管销售尾盘和经营销售返租，尾盘可能用于出售，也可能用于自营招租。因此，招商系指《招商代理合同》签定后的尾盘销售、物业招租过程。招商人为了提高招商业绩会采取多种手段，比如：增大宣传费用；延长免租期限；增加装修费用；多次变换设备等。如果增加的支出能够通过物业增值冲抵也是可行的，但事实并非如此。招商的关键是关注尾盘租售价格及招商支出。五、物管 关键词：工程质量、保修维修通过对楼盘物业及业主的良序服务来提升品牌价值，维护品牌信誉是物业管理的目的。交付房屋后的二年内是业主索赔和投诉的高峰期，物业管理的重点是关注检验工程施工质量，及时保修和维修。让物管充当质监员会对建房（施工）阶段产生约束作用。通过合同约定，使物管掌管施工保修金，施工单位就会顺利完成保修任务。房地产开发虽然是一个庞大的系统工程，但稍加分析它的专业化也是很强的，开发商不仅是投资人，同样担当着音乐指挥的角色。在至关重要的纳地阶段，开发商是组织者和决策者；在建、销、招、管过程