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房地产项目收购尽职调查清单 一、涉及公司类的文件 1.公司营业执照正副本 2.公司房地产开发资质证书 3.公司章程 4.公司历次股东会，董事会决议 5.公司的税务登记证 6.公司组织机构代码证 7.公司的银行开户证明和贷款卡 8.公司从成立至现在的股东变更情况和注册资本法人代表变更的情况 9.公司历次的注册和增资的验资报告 通过对公司类文件的尽职调查主要是要了解公司法人的现状及历史沿革。 二、涉及开发项目类的文件 1.“一书二证”建设用地批准书，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证 2.国有土地使用权证 3.国有土地出让合同及动拆迁补偿合同 4.发改委立项文件或可行性方案批复 5.施工许可证 6.预售许可证 7.大产权证或小产权证 8.规划审核意见书或规划部门对方案的批复 9.项目扩初的批复 10.项目各类市政配套部门的征询意见 11.项目的方案文本，扩初文本，或施工图 12.项目的地质勘探报告 13.项目的各类验收报告 14.项目面积测绘资料 收购项目的报批报建或施工到不同的阶段需提供以上的不同文件，由浅到深到细。通过以上文件的尽职调查主要是了解： 1.项目土地取得的来源及合法性，土地使用的时间和原始土地价格的多少，及并结合财务调查了解土地款项的支付情况 2.项目规划主管部门审批的用途及各类经济技术指标 3.依收购项目进展到不同的阶段了解所需的相关政府职能部门审批的文件和手续是否完整，是否合法 4.如项目工程已实际开工，应了解项目工程的图纸、开工审批手续及政府质检部门阶段的验收报告和工程档案必需的文件图纸，以确保今后竣工验收的合规性。 三、涉及财务类的资料 1、涉税文件：发票申领采购的文件和税收优惠、财政奖励类的文件； 2、公司历年的报表及审计报告； 3、公司的所有账本，包括：总账、明细账、现金日记账、成本台帐等； 4、银行及非金融机构贷款的明细； 5、对外担保的明细； 6、开户银行的明细； 通过财务类文件的尽职调查主要有以下几个方面的作用： 1、了解注册资本和历次增资的情况，检查注册资金的到位情况； 2、了解企业的资金流向，重点检查往来款、应收应付款的情况； 3、了解各类合同款项的支付情况，预测和计算履行合同还应支付的款项； 4、详细检查进入成本或存货类科目的发票的合法性、合规性，避免税务的风险； 5、检查企业涉税事项：税金是否依法足额缴纳，是否存在税务风险。印花税的缴纳情况等； 6、检查财务科目设置和帐目是否齐全、合规、合法； 7、确保财务反应成本是否合规合法，以免引起今后收购以后增加我司的土地增值税和所得税的负担。 四、公司的经济合同履行情况 公司签订的所有合同，并要重点检查以下合同： 1、土地出让合同、动拆迁补偿合同等涉及取得土地使用权签订的相关合同； 2、勘探、设计、监理、施工合同等涉及项目工程建设的合同； 3、贷款合同及担保合同； 4、以上合同的履行情况，包括：合同金额，合同的变更情况，已付款、未付款、应付款的情况，合同履行的进度情况，如：设计、工程等的进度情况。 此类尽职调查主要作用是，了解企业成立至今的经济活动，各类合同的金额及履行情况，判断可能产生的债权、债务、或有负债、隐性负债，及合同履行中可能存在的法律风险和经济责任。 五、公司的劳动关系调查 员工录用管理制度 为规范试用期员工的管理和辅导工作，创造良好的试用期工作环境，加速试用员工的成长和进步，特制定目标责任制制度。一、员工试用期规定?1、自员工报到之日起至人力资源部确认转正之日起。?2、员工试用期限为3个月，公司根据试用期员工具体表现提前或推迟转正。（一）、福利待遇?1、试用期员工工资根据所聘的岗位确定，核算时间从到岗工作之日起计算，日工资为：月工资÷（本月天数-休假天数）2、过节费按正式员工的1/2发放。3、按正式员工标准发放劳动保护用品。（二）、休假?1、试用期内累计事假不能超过3天，如果特殊情况超过3天需报董事长批准。?2、可持相关证明请病假，请病假程序和天数与正式员工要样。3、可请丧假，请假程序和天数与正式员工要样。4、不享受探亲假、婚假。?二、员工入职准备?1、身份证复印件一份，原件待查。2、学历证明复印件一份，原件待查。 ?3、县级以上人民医院的体检报告。4、4张一寸照片?5、部分职位（如出纳、收银员、司机、仓管）试用期员工还须须准备房产证明、户口本、直系亲属身份证复印件等。三、行政手续?1、试用人员手续办理完毕后，由行政部向试用期人员发放办公相关用品。?2、发放工作牌，办理考勤卡。?3、试用期人员需要食宿的、由行政部安排住宿和就餐。?4、将试用期人员带入用人部门。四、用人部门指引1、试用员工的直接上级是“入职指引人”。2、带领试用期员工熟悉本部门及其他部门，向其介绍今后工作中要紧密配合的部门及员工，同时介绍公司内公共场所的位置，包括会