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房地产项目融资 房地产项目融资的目的、种类、途径多种多样，但是，简单、直接、明了的描述就是两个字：找钱。?找钱、找到有钱的企业、机构、个人，已经成了当前许多房地产企业老总每天最重要的工作，许多房地产企业也都开始设立专门的融资机构或部门，也会招聘一些“具有成功融资经验”“成熟融资渠道”的融资经理或融资主管一类的高级经理人员。这些老总或融资人员大多数时间都是在于“有钱的企业、机构或个人”谈项目、谈融资、订合同。而这些有钱的企业、机构或个人被他们共同抵制成为“银主”，一个极富戏谑性的称谓，一个在融资活动中永远不会存在的故事的主角，一个为融资中介（掮客）山用的工具和谋取钱物酒食的借口。?房地产企业融资的首要前提就是要能够根据企业自身和项目的情况去分析，融资方为何会钟情于项目？及对项目做出符合市场价值的评估；其次也是最重要的一点，如何在融资过程中使融资方的资金安全得到保证？即对融资资金的进入和退出的交易结构设计，要充分考虑融资方对资金安全的绝对要求。?实际上，我国房地产行业的融资活动中，成功的融资案例是极其少见的，比如，上市融资则使绝大多数房地产企业所不具备的和无法等待的。目前，比较适合于我国房地产企业的融资方式是股权融资、收购融资、财务融资等三种方式（具体概念的相关描述参见《房地产项目融资操作实务研究》一文）。?在开展方地产项目融资私募活动中，针对不同的融资渠道，选择正确的方法将可以促进融资成效，减少融资支出费用和成本，缩短周期。?一、股权融资?股权融资由一个最根本的特点就是原股东方或主要控股方并不会自新公司的股东结构或项目公司中退出，股权融资类型中比较典型和著名的案例有：?2004年4月，万通实业股份向天津泰达增发3.08亿股，泰达集团将拥有万通地产增资控股后的27.8%的股权，成为万通最大的股东。这一股权融资方式是资金需求方万通实业股份以单纯的公司股权为介质和融资工具。?2005年3月，万科企业股份有限公司宣布出资18.5785亿元人民币收购浙江南都集团骨干公司上海中桥基建公司持有的上海南都房地产公司70％股权、苏州南都房地产公司49％股权和浙江南都房地产公司20％股权。万科此次取得的土地价格远低于这些土地目前的市场价格，根据测算，此次交易中这些土地的均价为每平方米750－1050元之间，但是市场价格却大多在2000元以上。从整体情况来看，在对房地产开发企业至为关键的的土地储备方面，万科此次收购完成后，在长三角的土地储备将达到1000万平方米，占到万科土地储备的40％。?浙江南都旗下的三家公司---上海南都房地产、苏州南都房地产和浙江南都房地产---累计债务达到50亿元左右。上海南都房地产的控股公司上海中桥成立于1994年，1995年开始国际金融公司（IFC）和美国国际集团（AIG）下属的亚洲基础建设开发基金收购中桥30％股份，此后中桥的主要业务集中于投资城市基础设施项目。2000年，中桥将业务拓展到房地产领域，这本是一件皆大欢喜的事情，不料，房地产业务的扩张却与国际金融公司的公司章程相冲突，作为世界银行下属的半官方公司，该公司的章程规定，不能经营房地产业务。?在2003年下半年，两家国际投资人决定撤资，此时，正是南都急需资金的时候，从而形成了资金缺口。浙江南都本来能够将这个缺口通过南都上市来填补，但当2003年发行A股获得发审委通过后，却遇到同业竞争的问题，因此南都在2004年7月撤回了上市申请。?发行A股没有成功，宏观调控的影响却开始显现了，融资渠道的单一，使整个浙江南都捉襟见肘，截至2004年12月31日止，浙江南都的资产负债率高达88.46％。后来，浙江南都又决定向海外私募，解决迫在眉睫的资金问题。但，万科与其接触时表明既可以解决资金问题，也将实现双赢。?这一股权融资是原控股公司以各项目公司拥有的项目资源和土地资源为介质和融资计算工具、平台。?股权融资最重要的环节是股权定价。?相对与股份制企业（如万通）而言，股权定价是一个较为简单的方法，基本上可以根据公司股票的净现值或参考市场交易价格综合定价，这也是与股份制企业的社会公众化特点及其财务与公司治理相对透明有关。?而大多数房地产企业都会是家族企业、项目公司、关联公司，公司股权结构单一、集中；或虽有多个股东成员， 股权融资的路径有两个，一是融资方的投资资金用于增加项目公司的注册资本金，并调整项目公司增资后的股权比例结构；一是由原各股东成员分别按比例或部分股东全部转让相应比例的股权份额给融资方，并重新分配和登记项目公司的股权。 在房地产项目融资活动中，项目方（原股东方）和融资方（新股东方）在项目公司股权比例的绝对控制份额上的角力会是影响、决定股权融资成败的关键环节。这一点，项目方在融资规划和计划中必须先行考量细致，并设计出不同