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房 地 产 销 售 培 训 全 集 第一章 房地产基础知识培训 一、房地产的概念 ▲房地产的含义 房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体 和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两 者具有整体性和不可分割性。包括： a）土地 b）建筑物及地上附着物 c）房地产物权 注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、 土地使用权、地役权、典当权等。 ▲房地产业与建筑业的区别 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务 等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联 系，又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过 程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是 承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑 业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。 ▲房产、地产两者间的关系及差异 房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建 筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着 物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产 是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联 系，主要包括几个方面： a）实物形态上看，房产与地产密不可分； b）从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都 包含地产价格； c）从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。 差异包括几个方面： a）二者属性不同； b）二者增值规律不同； c）权属性质不同； d）二者价格构成不同。 二、房地产的特征 ▲房地产的自然特征 a）位置的固定性； b）使用的耐久性； c）资源的有限性； d）物业的差异性。 ▲房地产的经济特征 a）生产周期 b）资金密集性 c）相互影响性 d）易受政策限制性 e）房地产的增值性 注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋 势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分——土地。 三、房地产的类型 按用途划分： a）居住房地产 b）商业房地产 c）旅游房地产 d）工业房地产 e）农业房地产 房地产住宅的层数划分的规定： 低层住宅为1-3 层； 多层住宅为4-6 层； 小高层住宅为7-11 层； 中高层住宅为12-16 层； 16 层以上为高层住宅。 房地产土地的使用年限是如何确定的？ 凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其 土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十 年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐 用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。 三、房屋建筑结构分类标准 编号 类 型 内 容 1 钢结构 承重的主要结构是用钢材料建造的， 包括悬索结构。 2 钢、钢筋混凝土结构 承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上 建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用 钢筋混凝土构架建造 3 钢筋混凝土结构 承重的主要结构是用钢筋混凝上建造 的。包括薄壳结构、大模板现浇结构 及使用滑模、开板等先进施工方法施