法律课程讲义：第六部分土地法和房屋地产法.docVIP

第六部分　土地法和房地产法 　　提要：　　该部分的重点内容主要在于土地所有权、房产所有权、房地产抵押等，要结合物权法的内容掌握。　　　　重点内容：　　一、土地征收和征用　　在实际中常将征收和征用混用，二者共同点是都具有强制性，都由政府通过法定程序执行，不同点在于土地征收是将集体土地收归国有，主要表现为国家收买集体土地的所有权，原农民集体所有土地将改变为国有土地，而土地征用是国家只收买集体土地使用权，转移的只是有限的使用权，主要表现为国家使用集体土地，使用完毕后返还原集体。　　二、建设用地管理　　1.由国务院批准省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目，国务院批准的建设项目占用土地、涉及农用地转为建设用地的。　　2.征收下列土地的，由国务院批准：　　（1）基本农田；　　（2）基本农田以外的耕地超过35公顷的；　　（3）其他土地超过70公顷的。　　征收以上所列以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案　　三、出让土地使用权　　（1）商业、旅游、娱乐用地40年；　　（2）居住用地70年；　　（3）工业用地50年；　　（4）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；　　（5）综合或者其他用地50年。　　四、划拨土地使用权　　1.土地使用者经过县级以上人民政府依法批准，在缴纳补偿、安置等费用后所取得的或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。　　划拨土地使用权人不得擅自改变土地用途，转让、出租和抵押其权利须符合法定条件并履行法定手续。　　2.经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得土地使用权：　　（1）国家机关用地和军事用地；　　（2）城市基础设施用地和公益事业用地；　　（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；　　（4）法律、行政法规规定的其他用地。　　五、土地承包经营权　　耕地的承包期限为30年，草地的承包期限为30～50年，林地的承包期限为30～70年。　　农村集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。　　六、非农经营用地使用权　　1.非农经营用地使用权不得转让、出租，但因企业破产、兼并、分立等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。　　2.因企业破产、兼并、分立等情形致使土地使用权流转，继受取得土地使用权的企业不属于本农村集体经济组织投资设立的企业的，应办理国家土地征用和国有土地出让手续，向国家上缴土地使用权出让金。　　3.破产、兼并、分立后继受取得土地使用权的企业取得国有出让土地使用权。　　非农经营用地使用权可与厂房一同设定抵押。　　七、国家建设用地　　1.我国《土地管理法》第45条规定，征收下列土地的，由国务院批准：　　（1）基本农田；　　（2）基本农田以外的耕地超过35公顷的；　　（3）其他土地超过70公顷的。　　征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。　　2.对补偿标准有争议的，可由县级以上地方人民政府协调，协调不成的，应由批准征用土地的人民政府裁决。补偿争议的解决不影响征地方案的实施。土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍　　八、临时建设用地　　1.签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。　　2.临时使用土地期限一般不超过2年。　　九、土地纠纷的解决　　1.土地产权纠纷　　该类纠纷的解决可以如下路线图处理：　　当事人双方协商解决→人民政府处理（个人之间由乡级人民政府处理、单位之间由县级人民政府处理）→30日内起诉处理的人民政府。　　土地行政争议。该类争议一般由行政相对人申请行政复议或者提起行政诉讼加以解决。　　2.土地侵权纠纷　　该类纠纷的解决可以如下路线图处理：　　当事人双方协商解决→当地土地行政主管部门进行行政调处→起诉对方当事人（注意：这里的被起诉主体不是土地行政主管部门）。　　十、房地产建设项目开工管理　　经有关部门批准，发给施工许可证，施工单位可以在2个月内开工，未按期施工，又没及时向发证机关说明理由申请延期的，施工许可证逾期失效；未取得施工许可证的单位，不得擅自组织施工。　　十一、房地产抵押范围　　以下房地产可以设定抵押权：　　（1）抵押人所有的房屋及其地上附着物；　　（2）抵押人依法享有处分权的国有土地使用权；　　（3）抵押人依法承包并经发包人同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；（4）乡（镇）村企业的厂房建筑；