我国房地产税收制度的博弈分析.docxVIP

我国房地产税收制度的博弈分析关键词：房地产税制博弈改革内容摘要：近年来我国房地产行业发展迅猛，商品房价格居高不下，但房地产税收增幅却较低，本文从博弈论角度分析我国现行房地产税制存在的问题，并提出一些改革的建议。自国家实行土地有偿出让、转让制度以来，房地产市场发展非常迅猛，私人拥有房地产的数量不断上升，全国房地产开发投资增长强劲。然而与迅猛发展的房地产业相比，我国房地产税收收入的增长却十分有限。1998～2003年，我国房地产开发经营总收入和财政收入总额的年平均增幅分别为25%和17%，而与此密切相关的房地产税收虽然绝对量增长也较快，但税收额占整个财政收入的比重始终维持在4.4%左右，长非常有限，这与近年来整个国民经济持续稳定增长，房地产业迅速崛起壮大并不协调，说明我国现行房地产税制存在许多不合理的方面。中国房地产业的迅速发展使房地产税收日益受到重视，国内目前对房地产税讨论激烈，然而改革房地产税收制度，特别是建立适应社会主义市场经济要求的新型不动产税，是一项十分复杂艰巨的任务，牵涉到亿万群众，涉及各方面利益的调整，从博弈论的角度出发房地产税制改革是参与各方利益的博弈过程，房地产改革能否达到预期效果，取决于双方的力量对比和策略选择。模型分析博弈论基本假定人是有理性的。所谓理性的人是指博弈参与人清楚地了解自己的目标和利益所在，并始终从自身利益最大化的角度来做出选择。博弈论研究理性的人之间是如何进行策略选择的。房地产属于不动产，房屋自建成之日起，从开发、流通到保有经营等各个阶段，始终存在房地产税收征收的问题，因此房地产税收博弈参与人既包括政府税务机关和房产开发商，也包括房产购买者，有时还要考虑中央和地方各级税务部门间的行为反应和选择。现行房地产税制在税种结构、税率设置、计税依据、税费负担、土地出让制度和税收成本等方面都存在着不利于优化房地产资源配置的问题，使得房地产税制应有的效率原则没有很好地发挥出来。房地产开发成本的混乱，加重了房地产税收征纳双方的信息不对称状况。与我国房地产开发有关的成本包括租、税、费三部分，理论上租、税、费三个经济范畴区别明显，互不重复。但在实践中，由于存在部门利益分割，每个部门从自身利益出发，都对土地和房地产的开发进行管制并收取相应的租、税、费，由此以税代租、以费代税、以费挤税的现象非常普遍。上海市有关部门的详细调查表明，在涉及房地产开发项目从前期筹备、动迁、建设到验收的整个环节，共有182个收费项目，经核查有83个属于不合理、不合法的项目。由于租、税、费体系混乱，税务部门和其他诸如计划管理、城市规划、房产管理等行政部门信息传递机制尚未建立，很难掌握房地产开发企业的涉税资料，使得房地产开发企业建筑成本信息和其收入情况几乎处于监管之外，相应增加了税务机关对房地产税收的征收成本。而纳税人对房地产租、税、费制度的掌握往往较全面，对在各种情况下政府的行为选择较为清楚，理性的纳税人会充分利用各种手段使自己的“税收损失”尽可能地小，即纳税人具有偷逃税收的动机和预期收益。而政府出于发展经济的目的，针对房地产市场发展现状，通过税收调节，对纳税人的利益进行合理分配，稳定市场物价，防范房地产开发潜存的泡沫风险，促进房地产市场健康发展；整顿房地产行业市场，抑制过高房价，减轻了居民的购房负担，所以他们是改革的最大受益者和和宏观调控的决策者；从短期来看，房地产税制改革以及各配套措施的实施抑制房产开发商操纵、炒作价格，压缩了他们的利润空间，因此房地产纳税人是改革的利益受损者。政府处于强势地位，他对纳税人的不合作行为可以施以惩罚，督促他们进行合作。消费者作为房价的承受方没有太大的发言权，但他们人数众多，当房价超过一定程度就会产生消费者逆向选择，如个人集资买地合伙建房，或放弃购买意愿，使开发的房地产束之高阁，长期闲置，造成资源浪费。（一）模型假设政府出于经济长远发展的目的推行房地产税制改革，抑制房价的过度攀升，缓解购房负担，为了简化分析，我们假设政府与购房者为改革博弈中的推动方，推动方的策略是检查或不检查，而检查会促使纳税人依法纳税，但也会产生检查成本，博弈的接受方则根据时局相机选择纳税或不纳税策略。如果推动方采取检查策略。在改革初期，开发商依法纳税，政府财政收入增加，同时房地产税收作为一种良税发挥其作用，推动房地产行业乃至整个国民经济的发展，同时消费者走出购房困境，有利于整个社会稳定。假设此时推动方收益为R，检查成本为C，且R＞C；政府对纳税人进行征税，使其利润减少，若其采取纳税的策略，其福利损失为T；若其采取不纳税的策略，隐匿收入，逃避纳税，当这种行为被税务机关发现，将对其进行罚款，金额为F，则开发商福利损失为T+F；通过对接受方进行惩罚可以弥补推动方部分损失，弥补的这部分损失为M，想当然M＞T。如果推动方采取不检查策略，当接受方选择纳税