家庭结构变迁对家庭居住选择链节的影响.pptVIP

Page ? * 人口老龄化对城市未来住宅市场走势的影响分析——一种理论和逻辑化的视角 主讲人：苏州科技大学 田鹏许 博士 2015年，我国60岁以上的老人已经达到了2.2亿人， 占总人口的16%左右，老龄化速度比较快 我国老龄化现状与趋势 我国不同城市间房价指数的比较 背景 城市人口变化与城市住宅发展状况紧密相连 老龄化是未来城市人口的长期变动趋势 与发达国家相比，我国人口老龄化的最主要特点是“未富先老”和养老保障体系尚处于待完善阶段 关于人口老龄化的认识 人口老龄化是一个群体概念，不是个体概念。是指在全社会人口总量中60岁及其以上老年人口相对比重增加的过程。 人口老龄化成因是早期婴儿潮（人口波峰）向退休及其以后年龄段推移的过程。因此，具有一定可逆性和周期性。 高龄化是老龄化的“延续阶段”，是“退休潮”之后老龄化程度加深的标示，是老龄化“惯性发展”的结果，是人口老龄化过程中人口波峰时移到80岁及其以上的阶段。 人口老龄化是不仅仅是一个国家或地区的未来人口发展趋势，更是全世界未来人口发展的大趋势。 关于老龄化阶段的划分 随着人口波峰的时移，人口老龄化经历两个显著标示阶段： 一是老龄化过程中的“退休潮”阶段，即人口波峰进入60岁到79岁的阶段； 二是高龄化阶段，即人口波峰进入80岁及其以上的阶段。 老龄化对未来城市住宅市场的影响 老龄化 的不同阶段 封闭城市系统 开放城市系统 城市经济增长与城市住宅市场的交互作用关系 逻辑思路 退休潮阶段下城市经济与城市住宅市场 高龄化阶段下城市经济与城市住宅市场 当老龄化向高老龄化阶段推进的过程中，也是全国乃至全世界老龄化发展的加速期，“人口负债”下的高支出、低投入最终可能导致城市经济增长和房地产市场陷入困境。 劳动力资源的匮乏、新增劳动力成本的不断上升和城市容纳能力的饱和； “未富先老”和“人口红利”时代的逝去，导致持续技术创新投入减少； 全球老龄化大背景导致的消费结构变迁，使得在没有潜在充足消费基础上的产业升级失去动力。 结论 在“退休潮”阶段，若在开放城市系统中，“退休潮”导致了大量外来人口迁入，形成新增住宅需求的增加和住宅价格的上涨；若在封闭城市系统中，此阶段城市住宅价格可能会出现结构性变化态势。 在“高龄化”阶段，由于大多高龄老人“放弃”原有普通居所而转移到具有“照护服务”的机构，而“多余”出的存量住宅不断累积，在空屋链流转机制下，会对住宅市场产生三方面影响： 相对放大了存量住宅市场； 产生“挤出效应”：越来越多的空置房屋挤出了部分原本要新增的住宅量 住宅价格的下跌。 老龄化对城市家庭居住选择链节的影响 从社会家庭的生命周期过程购房特点出发，构建“家庭生命周期过程”和“城市家庭居住选择链节”概念图，基于当前社会向老龄化社会迁移的特征，研究该过程中，家庭结构变迁对家庭居住选择链节的影响。 逻辑思路 城市家庭居住选择链节是指在城市的大多数社会家庭中，随着其家庭生命周期各阶段的逐次推进，因其家庭结构变化所可能发生的家庭居住选择与再选择行为结果构成的若干置业阶段。 退休潮阶段下全社会家庭平均居住选择链节 在封闭城市系统内，随着“退休潮”的到来，全社会家庭中空巢家庭和多代合居家庭所占比例将不断增加，且老人的居住需求不再是随着其年龄变化而出现有序的可预期的序列变化过程。这就意味着随着老龄化程度的加深，未来产生更多新的居住选择行为的家庭个数在不断减少，自然而然就造成未来全社会家庭平均居住选择链节长度的相对缩减。 在开放城市系统中，一方面，空巢家庭和多代合居家庭数量的增多造成了未来产生新的居住选择行为的家庭个数在不断减少；另一方面，“退休潮”引致的大量外来劳动力导入又促使未来产生新的居住选择行为的家庭个数在不断增加。年轻化的新生劳动力未来所发生的平均居住选择链节显然大于空巢家庭和多代合居家庭未来所发生的平均居住选择链节。因此，在开放城市系统中，“退休潮”阶段反而可能不会造成未来全社会家庭平均居住选择链节长度的相对缩减. 退休潮阶段下家庭生命周期不同阶段的居住选择链节 在封闭城市系统内，随着“退休潮”的到来，由于劳动力的缺失，全社会经济面临逐渐下滑和衰退的压力，经济下滑必将导致持币观望的心理预期和住宅市场的低迷，对处于不同生命周期阶段的家庭而言，由于对经济前景的不乐观预期，必将造成对改善型住宅需求的大幅减少。 在开放城市系统中，“退休潮”将会引致外来劳动力资源的导入，新增劳动力的补充和新增城市住宅投资的增加都会有力促进经济的增长，经济增长所形成的财富积累预期必将引致人们对改善型居住需求的增加，结果就势必会引致家庭生命周期不同阶段下的居住选择次数的增加。 高龄化阶段下的家庭居住选择链节 随着老龄化程度的加深