中海松岗B地块营销提案 ppt.ppt

困 惑 困惑2：市场容量——容量有限 困惑2：市场容量——人口规模 困惑2：松岗从业人员收入水平较低 困惑2：市场容量——外扩受限 西部五镇工业组团规划以沙井为中心，松岗客户流出量大于流进量。 困惑2：市场容量——供应井喷 困惑3：价格高位运行压缩需求 困惑4：宏观调控打压投机 机 遇 机遇一：短线投资转向长线投资 机遇二：松岗投资回报率高 宝利豪庭租金：110㎡三房（配家私家电）3500元/月，租金水平不亚于关内，属于典型的起步型商品房市场，租赁市场求远大于供。 起步型市场，价格攀升空间大。 突 破 突破客户群局限 物业定位 理财型物业 理财型物业价值链构筑 理财型物业十大标准 价格定位 价格定位（区域比较法） 价格定位（二手楼修正法） 价格定位（租金还原法） 宝利豪庭租金：110㎡三房（配家私家电）3500元/月，即32元/㎡/月 测算一： 本项目未来租金与宝利豪庭相同，按租金抵8成30年月供测算售价为： 32元/㎡/月÷58.68元/月÷80%=6817元/㎡ 测算二： 本项目未来租金比宝利豪庭高10%，为35元 /㎡/月，则售价为： 35元/㎡/月÷58.68元/月÷80%=7456元/㎡ 取平均值为： 本项目均价=（6817+7456）/2=7137元/㎡ 价格定位 区域比较法：6700~7200元/㎡ 二手楼修正法：7200元/㎡ 租金还原法：7137元/㎡ 取算术平均值 本项目均价： 7000~7200元/㎡（毛坯） 注：建议提供装修套餐 客户定位----客户攻城图 客户定位----松岗客户研究 客户定位----松岗客户研究 客户定位----松岗客户研究 客户定位----松岗客户研究 客户定位----松岗客户研究 客户定位----松岗客户研究 客户定位----松岗客户研究 客户定位----松岗客户研究 客户定位----松岗客户研究 客户定位——本项目目标客户 产品定位——户型配比分析 产品定位——户型配比 原则： 以中小户型为主； 满足90/70要求，30%面积尽量远大于90 ㎡ ； 小户型做酒店式公寓； 产品线多样化，满足不同的租赁客户需要； 产品定位——建筑类型搭配 建筑类型搭配利润测算（方案一） A、B地块关系处理 将A、B两地块作为一个项目统筹开发，皆以“西岸华府”面市 。 原因：1、形成大众追捧的“大盘”； 2、规模效应、资源共享； 3、节省推广成本； 4、B地块借势A地块高端定位； A、B地块关系处理——开发节奏 中小户型为目前片区市场空白点，市场空间较大；但根据5年住宅供应计划土地供应以关外为主，明后年松岗极有可能出让90 ㎡ –95%或90 ㎡ –100%的土地，预测08年中小户型竞争激烈； 大户型为目前松岗主要供应产品，市场容量有限，短期内消化有一定的难度，日后批地为中小户型为主，大户型成为稀缺品； 建议B地块明年下半年入市发售为佳，借势A地块高端定位并避开未来可能的中小户型竞争；A地块一期发售后，可推迟二三期的开发，使A地块大户型成为未来的稀缺品。 A、B地块关系处理——B地块形象定位 中海·西岸华府二期 南 院 销售通路 通路一：销售现场 守株待兔式，针对项目周边客户（松岗、沙井等）。 通路二：中原二三级联动 中原130多个地铺拥有庞大的投资客，以及年均50多个在售楼盘转介互动，相当于深圳有180多个销售点。 通路三：展销点 在华强北顺电、宝安顺电设立展销点及看楼专车，接待中海追随者和中原转介客户。 年龄及家庭结构 资料来源：《松岗片区客户群分析报告》 置业需求 资料来源：《松岗片区客户群分析报告》 拒绝人群比例较高 忠实人群比例较高 按对统建楼的态度划分 传统型购房者的比例较高 现代型购房者的比例较高 按投资理财方式划分 居家型购房者比例较高 过渡型购房者比较高 按产品消费观念划分 自购商品房的比例较高 租农民房的比例较高 目前居住情况 高收入人群比例较高 中等收入人群比例较高 收入 个体工商户、企业中高层人员的比例较高 专业技术人员、企业办事人员、工人的比例较高 职业 四房 两房、三房 户型 资料来源：《松岗片区客户群分析报告》 户型偏爱——房型 资料来源：《松岗片区客户群分析报告》 机会人群和忠实人群比较高 拒绝人群比较高 忠实人群比例较高 机会人群比例较高 按对统建楼的态度划分 传统型购房者的比例较高 传统行购房者的比例较高 传统型购房者的比例较高 现代型购房者的比例较高 按投资理财方式划分 居家型的购房者比例较高 居家型的购房者比例较高 过渡型购房者的比例较