房地产走势与地价的关系.pptVIP

房价与地价的关系 杭州主城楼盘月成交量 图中可看出楼盘库存量起伏不大，但成交量11年8月到12年2月左右很低，2月达到最低，3月后有回升，6月达到最高。 杭州一类二类三类普通商品住宅最低价 图中可看出一类二类三类普通商品住宅地段之间的差价基本在6000到7000之间。11年8月到12月一类二类三类的地价都在降低。 杭州一类普通商品住宅价格 上图可看出杭州一类普通商品住宅价格从11年2月的32744元不断下降，其中12年5月达到最低 杭州住宅用地地价 图中可看出杭州住宅用地地价在11年到12年不断增加。 杭州商业用地地价 上图可看出杭州商业用地地价基本不变，11年商业用地地价和住宅用地地价差不多，但到了12年住宅用地地价比商业用地地价增加了2倍 房价对地价的影响 ?在土地市场中，土地由于其稀缺性和用途转换的困难性，土地的供给缺乏弹性，地价主要由土地需求决定。决定需求的在于市场，而土地作为一种生产要素，其引致需求的特性决定了地价很大程度上由土地产品的需求所决定。作为一种特殊的土地产品，房地产的供需状况和价格水平必然对土地的需求和价格产生很大影响。在土地拍卖中，开发商在提出报价时，会对房地产的整体市场状况、区域房地产市场、该项目具体情况作出全面的分析，根据其对该项目未来房地产售价的判断、预期房屋建设费用以及其它费用的判断、预期开发利润率来测算最高的土地购买价格，在此测算的基础上主要根据土地市场的供求状况提出报价。因此当前房价作为开发商进行土地购入的一个重要依据，其对地价的影响是不言而愈的。 ??? 而从长期来看，由于受各种不可预知因素的影响，土地价格的走势是难以预测的，这些不可预知因素共同作用于土地市场，会明显削弱房价对地价的影响。如果存在土地长期供应计划，且土地供应在一定范围内可作出机动调整（而实际情况也是这样），那么土地价格主要由那时的土地市场的供求状况来决定。总之，长期内，房价对地价的影响是很低的。 地价对房价的影响 ?在增量房地产市场中，房地产价格是由市场增量供给和有效需求两者相互作用所决定的。从短期来看，土地取得需要一系列的审批手续且受到政府土地出让计划的限制，资金的筹集也需要一段时间，因此，在房屋的建设过程中诸如土地、资金这些最重要的生产要素短期内是难以或者不能改变的；另外，房屋的生产周期较长，一般都要一年以上，而且其沉淀成本也较高。因此，在短期内房地产供给是缺乏弹性甚至无弹性的，房地产价格主要由需求决定。开发商在制定销售价格时会考虑房地产的开发成本，若市场售价高于成本与预期利润之和，开发商会直接根据市场制定价格：若市场售价低于成本与预期利润之和，开发商只能考虑各种渠道降低成本甚至降低预期利润，仍以市场为基础制定价格。因此，土地只是作为一项成本而转入到将来的房屋销售价格中。 ??? 从长期来看，随着时间的延长，新的生产者可以自由进入房地产业，而原有的生产者可针对市场价格的变化改变所有生产要素的投入量和生产规模，以寻求最佳的生产规模，获取最大的收益；此外，长期内新增加的开发项目得以完工，市场上的房屋供给量相应得到增加，而且会面临其它房地产商的竞争。毋庸质疑，长期房地产供给是有弹性的。长期供给量受到包括土地成本、建安成本、税费等在内的生产成本的影响。一般认为，房地产业是一个成本递增的行业，因为房屋建设量的增加引起了对生产要素包括土地要素需求的增加，将导致生产要素价格的上升从而提高房地产开发的生产成本。所以，在长期，上涨的地价将带来建设成本的提高，从而一定程度上推动房价的上涨。但其中各要素对房价上涨的贡献是不相同的，也就是说各个要素对房价的推动是需要加以衡量的。 总结 土地价格作为商品房价格的构成要素之一，对商品房价格产生影响，但土地价格与商品房价格并不存在绝对的相关关系，相反商品房价格在很大程度上影响着土地价格。 在市场经济条件下，地价不但关系到国家收益，同样起着调节土地资源配置的作用，过高的地价会阻碍社会经济的发展、人民生活水平的提高，而过低的地价会造成国有资产的流失，更会造成土地资源的浪费。合理的地价为社会经济发展提供良好条件。住宅用地招标、拍卖的形式保证住宅用地在公平、公正、公开的环境中出让，形成的真正的市场价格，才是合理价格，而这种市场价格是商品房价格作用的结果。 * * *