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商业地产项目招商运营工作内容
PAGE \* MERGEFORMAT 1
2012年3月19日星期一
一、商博汽车用品交易中心市场调研阶段
1、宏观经济与政策面分析
汽车后市场宏观经济发展状况专家论证
√
政策对汽车后市场商业地产的影响
√
2、汽车后市场发展概况
汽车后市场市场的需求状况
消费者调研
√
人口(家庭规模、家庭类型、家庭代际数、AIO尺度)
√
收入
√
消费结构与特征分析
√
消费动机调研
√
消费行为调研
√
城市汽车后市场商业房地产市场的供应状况
城市汽车后市场商业现状分析(包括商圈、业态、售价、租金、面积、经营模式等全方位调研)
√
城市商业汽车后市场的业态分类研究及板块热点演变状况;
√
消费者对汽车后市场商业环境、商业的结构、业态分布的接受程度的调研
√
汽车后市场新业态的市场现状
√
市场竞争活动调研
综合性汽配市场与专业汽配市场调研
√
商厦式汽配市场调研
√
区域型中小型沿街汽配市场调研
√
业态竞争调研
√
促销竞争调研
√
营销渠道调研
√
汽车后市场地产开发企业的情况调研
√
石家庄汽车后市场市场热点演变预测
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3、石家庄汽车后市场市场研究
石家庄汽车后市场的沿革
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石家庄汽车后市场物业现状分析(包括业态、售价、租金、面积、经营模式等全方位调研)
√
石家庄现有人群消费结构与消费力分析
√
石家庄地块规划对项汽车后市场发展影响(包括业态分布、人口导入、实施时间等)
√
石家庄汽车后市场发展前景预测
√
4、汽车后市场竞争分析
项目周边竞争分析
√
项目同类物业竞争分析(从同等体量、同等业态、同等价位)
√
竞争分析的预测
未来竞争情况的估计
√
市场占有率的估计
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各个汽配市场中心对项目分流之竞争分析
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开业时机和租售策略(租金、优惠政策、出差计划、佣金比例等)
待批
5、招商对象客户分析
客源分析(区分租、售不同的个人与客户类型)
√
客户描述(经营情况、渠道分析、销售网络、营业收入、发展规划、对汽配城的期望值)
√
汽配商户需求分析(分业态对现有商家的战略布点、产品特征、配套偏好等进行分析)
√
6、项目资源整合研究
目标客户导入(客户来源和通路的研究)
进行中
市场定位的把握
√
开业运营模式的初步探讨
√
二、商博汽车用品交易中心项目产品策划阶段
1、我们项目地块研究 及确认
用地范围
进行中
用地现状
进行中
地域交通分析
√
周边情况分析
√
地块现有资源之整合
进行中
2、我们项目的战略定位
SWOT分析及对策
√
项目市场形象定位
√
业态定位及描述
√
3、我们项目商业结构和形态布局定位
方案构想及论证
√
项目商业物业类型的选择与比例
√
商业业态功能定位与分布(考虑与不同定位模式的利润与风险评估相结合)
√
最佳商品结构组合与目标商户组合
√
业态定位深化与创新(汽车后市场的定位)
√
4、需要了解:项目开发前期盈利模式的探讨
项目开发原则
?
项目开发时机与开发次序的评估报告
?
项目经营模式和项目效益分析
?
项目各种有效资源的整合(包括政府资源、合作伙伴资源、内在资源等)
?
5、主力商家的前期洽谈
主力商家的筛选与招商范围确定
√
目标商家的接洽(了解客户对产品的特殊要求与本案相结合)
初步接洽中
与目标客户进行洽谈,确定意向,签订租赁/销售意向合同,收取订金
政策定后启动
确定主力商家,并根据其需求指导商业设施的产品设计
未进行
6、项目招商总体规划方案建议
项目招商总体规划建议(把主力商家纳入其中)
√
分区域功能建议(含业态分布、组合、动静设计)
√
人流及交通建议(含垂直、水平的三维设计)
进行中
建筑外观效果图建议
需要重新完成
项目单层分割建议(包括不同业态的商业尺度与面积)
√
配套设施规划建议(含广场、景观、车位及相关建材设施等)
√
物业经营管理建议与论证(含未来物业的租售比例)
进行中
7、项目成本核算及收益分析
项目成本核算
进行中
项目市场价格预计
进行中
项目动态收益分析——内部收益率的计算
进行中
8、项目管理机制的确定
管理架构设置
√
管理模式确定
√
管理机制设定
√
管理团队建设
进行中
三、商博汽车用品交易中心营销推广阶段
项目总体推广思路
确立我们项目在区域市场汽车后市场专业地位。
√
进行广告活动的策划(专业媒体、自有媒体、大众媒体及SP、PR活动)。
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明确推广目的。
√
租售客户定位
根据调研结果框定目标客户群
√
营销推广模式的确定
推广策略的设计
√
价格定位
待批
租售组合与价格策略
待批
各阶段租售计划及租售战术安排
待批
开业计划
未
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