江阴中奥广场置业奥林匹克花园项目整体定位.doc

江阴中奥广场置业奥林匹克花园项目整体定位 2007 / 08/ 31 1 2 3 4 5 6 7 8 8-10 共识 补充 背景 定位 策略 生活 提案 整体 定位 产品 建议 定位 检验 营销 策略 市场回顾 一级市场 二级市场 三级市场 初步共识 城市发展 市场现状 项目开发 1 8-10共识 lympic 市场回顾：一级市场 出让土地总量 2006年江阴市全市土地出让面积为9551亩，较2005年增长61.56%。 江阴市土地出让总体表现出大幅增长的趋势，05年初步放量，06年整体大面积土地推出。 数据来源：江阴国土资源局网站 市场回顾：一级市场 出让土地用途 从用地属性上来看，近两年来住宅用地的集中放量是导致市场土地供应量剧增的主要原因。 预示着未来商品住宅供应的集中增多。 数据来源：江阴国土资源局网站 市场回顾：一级市场 出让土地区域分布 城中、城北土地稀缺,比重较小。 城东，城西的供应量较大。其中城东城市客厅建设占很大比重。 城南是未来城市发展方向，出让比重较大。 数据来源：江阴国土资源局网站 市场回顾：二级市场 供求 数据来源：江阴房地产信息网 02年-05年，江阴市房地产市场整体表现出供不应求态势。 房地产供应总体基本平稳。 历年房地产竣工、施工面积所反映的趋势与05－06年批准预售面积激增的情况不符，推测06年统计口径与之前有异。 批准预售 市场回顾：二级市场 价格 02、03年，强劲势头非常明显。 04年下半年，受宏观调控影响，上升势头减缓，但由于新商品房供应量少，卖方占据市场主动权，房价增幅仍然较大。 05、06年价格增长基本稳定，增幅趋缓。 根据同业统计，仅供参考。 市场回顾：二级市场 板块 江阴各板块商品住宅整体成交均价排名依次为城中、城南、城北、城东和城西。（对其数值及相互关系我司表示存疑。） 从供应情况来看，城西板块是主力供应区域，接下来依次为城南、城中、城东和城北。 数据来源：江阴房地产信息网（截止至2007年8月13日） 供应总套数 市场回顾：二级市场 物业类型 高层住宅 产品供应充足 产品创新力较强 去化速度慢消化周期长 低密度 产品稀缺性强 市场需求较大 去化速度快 多层住宅 市场认同度高 未体现创新增值点 洋房、多层之间价格差异不明显 年成交面积40万平方米，约6000－7000套 二手房成交总量 数据来源：江阴房地产信息网（截止至2007年8月13日） 江阴市二手住宅平均价格为5202元／㎡，高于一手住宅平均价格。其原因是因为二手住宅成交均价受城中、城东影响较大，一手住宅成交均价受城西影响较大。 城中二手房均价最高，其次为城东和城南区域，城南和城西的价格较低。 二手房成交价格宅 市场回顾：三级市场 市场回顾：三级市场 租金房价比 江阴市总体售价租金比为322:1，已经超出国际警戒线。 注：衡量一个区域房产运行状况 200:1＜R＜300:1??房产运行状况良好 R＜ 200:1 ??房产投资价值被低估，投资潜力相对较大。 R＞300:1 ??房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现 数据来源：根据江阴房地产信息网（截止至2007年8月13日）计算结果 市场回顾：三级市场 一、二手房成交比例 2006年一手房成交面积为94.66万平米 2006年二手房成交面积为40万平米 一、二手房成交比例2.37：1 一、二手房成交比例小这主要是由于一手房市场的交易增长放缓和二手房市场强劲的攀升所导致，也是江阴房地产市场日趋成熟的一种表现。 初步共识：城市发展 江阴市总面积987.5平方公里，陆地面积811.7平方公里，水域面积175.8平方公里，其中长江水面56.7平方公里。沿江深水岸线长达35公里。城市建成区为50.1平方公里。 从城市的发展空间来看：北限长江，东界苏州，西有常州，城市向东南发展，接驳无锡是必然的趋势。 用地发展方向 城市用地主要向东向西、次要向南发展。 ——《江阴市城市总体规划（2002~2020）》 城市向南 初步共识：市场现状 多层产品与高层产品之间，价格拉不开距离。 别墅产品供不应求，呈稀缺状态。 4609元／平米 4568元／平米 4561元／平米 高层整体销售价格 小高层整体价格 多层整体价格 12300元／平米 （二手独栋） 黄山湖板块 城东 11000元／平米（独栋） 8000元／平米（联排） 丽岛华都 城南 别墅价格 项目名称 所属区位 初步共识：项目开发 项目核心：复合地产 （房地产+体育+娱乐??体育公园） 项目难点：商业去化 项目档次：中高端 大盘操作：产品及风格多元化 一期风格：现代中式 一期产品：低密度产品 一期位置：北地块南侧