关于房地产对金融市场影响的社会实践调查报告.docVIP

关于房地产对金融市场影响的社会实践调查报告 一．调查时间：2013年7月-8月 二．调查方法：实地调查 三．调查的目的 为了运用所学习的专业知识来了解地产对金融市场的影响，加深对金融市场的认识，将理论联系与实践，培养实际工作能力和分析解决问题的能力，达到学以致用的目的，为今后更好地工作打下坚实的基础。 四．调查的内容 1.我国房地产金融的发展现状及其主要特征 1.1房地产金融市场竞争日趋激烈 近年来， 由于国内房地产业发展迅速、房地产金融业务效益可观， 各商业银行均加大了房地产金融业务的投入力度， 房地产金融市场竞争日趋激烈。目前，为了提高自身的竞争能力，各家商业银行都在努力根据市场发展趋势和潜在需求， 借鉴国外先进经验， 多层次、多角度地深化产品及服务的创新。迅速发展的房地产金融业对房地产业的发展起到了积极的推动作用，已成为国民经济的重要支柱产业。 1.2住房公积金制度得到迅速推广 住房公积金是一种义务性的长期存储的住房资金， 是借鉴新加坡的有关经验， 于1991年在上海率先实行的一种房改政策。住房公积金制度是我国住房制度改革的重大成果，它已成为我国住房制度改革的基本策略。据统计，截至2013年5 月底，全国住房公积金累计缴存人数已超过1亿人，目前实际缴存人数6245万人；公积金缴存总额、缴存余额分别达到10831亿元、6864亿元，分别是2001 年底的3.26 和2.85倍；公积金提取总额、贷款总额分别为3967亿元、5194亿元，分别是2001年底的4.5倍和5.35倍；住房公积金使用率达到69.8%，比2001 年底增加14个百分点。全国实行住房公积金制度的地级以上城市已扩展到100多个。 1.3住房消费信贷得到了重点发展 住房消费在居民家庭消费支出中位居前列， 对扩大国内消费需求， 拉动经济增长作用显著。为深化住房制度改革， 促进住房建设与消费， 国家先后出台了一系列的住房与金融政策，为住房消费贷款业务提供了良好的发展契机。从1992年起， 国家就开始从全社会信贷规模中单独确定房地产信贷规模，直接下达到各专业优惠房地产信贷部， 使得房地产信贷业务能够在一个较短时期内，快速积累，形成规模。而在国家政策导向的作用下，各商业银行也相继采取各种措施，加大住房金融业务的经营力度，使得住房消费信贷业务取得前所未有的快速发展。 2.我国房地产金融市场发展中存在的主要问题 地区发展不平衡， 尚未形成全国性的统一市场。由于我国经济发展的地区不平衡性，使得房地产金融业的发展也具有这一特点。从房地产开发投资的区域分布看， 东部地区占绝对优势。房地产金融业地区发展不平衡，不利于资金在全国范围内得到有效配置， 金融不发达或收入水平较低地区的居民无法得到相关融资服务， 限制了金融市场向纵深发展。 资金来源渠道单一，银行系统风险集中。目前，在我国的房地产市场上，商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程，是我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。据统计，房地产开发投资资金中银行贷款比重为30%，银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。一旦房地产市场出现萎缩，必将给银行系统造成严重危害，使银行面临倒闭和破产的风险。而其他融资渠道如信托、房地产股权融资、房地产债券、住房资产证券化等融资方式，在我国房地产金融市场尚处于起步阶段，所占贷款比例十分小。 房地产金融运作效率低，资金投向结构不合理。由于我国房地产金融机构不健全，缺乏科学、合理、规范的经营，使得房地产市场资金的配置效率低。受系统内资金供应者的经济状况和储蓄率的制约， 融资数量有限，难以满足房地产庞大的资金需求。而房地产资金的投向结构却不够合理， 商业用房的投资增幅高于住宅投资， 经济适用住房建设投入不足，导致房地产市场出现总量相对不足的结构性失衡。 法制建设滞后，监管和调控体系不完善。我国房地产金融法规不够健全， 法制建设滞后，对住房资金的筹集、运用缺乏有效的管理与监督。例如，目前涉及到房地产抵押贷款的法律虽然已出台了如《民法》、《城市房地产管理法》等， 但总的来说住房消费贷款运作的法律环境不够完善， 有些法律缺乏可操作性， 特别是作为住房消费的重要形式即住房按揭贷款， 更是缺乏法律方面的保证， 不利于房地产金融的进一步健康发展。此外，我国政府对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构， 致使许多政策措施得不到有力的贯彻执行，极大影响了调控的效果和调控目标的实现。 风险过于集中于商业银行体系。由于我国金融市场发展还处于初级阶段，间接金融在整个金融市场中还占绝对地位，而资本市场等直接金融发展却相对落后，同时国有商业银行本身改革还不到位，导致了我国房地产融资主要依靠商业银行。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款