2013年邯郸房地产市场调研分析报告.docx

邯郸房地产市场调研分析一、写字楼附带商业项目分析（一）目标项目与调研的竞品项目现状（见图1）分类编号名称写字楼价格（元/平方米）商业价格（元/平方米）工程进度开盘时间销售率目标项目1鹿城国际62001.6~2.2万主体施工中预计8月份--2君兴大厦60001~4.5万完工，待验收不足30%竞品项目1宝利大厦55001~2万地基处理中----2卓昱大厦75001.5~2.5万主体完工未取得预售证，蓄水中--3赵都财富中心61001.5~3万主体施工中未取得预售证，先签协议约40%4义乌小商品批发城71002~3.7万主体施工中刚取得预售证约60%5铂钥中心81002~5.5万准现房2012-6-24约70%6文新大厦82002.2~5万主体完工2013-1-9约35%7融通国际----地基处理----8锦林大厦130002.5~6.5万已交工2010-3-1约90%9华浩国际63002~3万准现房2012-3-10约60%10江泉大厦90002~4.5万已封顶2013-3-24约30%11金业国际66001.6~2.2万主体完工2012-11-20约50%图1：邯郸市2013年主城区内写字楼项目（调研项目）分布图（二）邯郸写字楼特征1.层高设计：多数层高为3.5－3.6米，但也有部分层高底于3.3米，如江泉大厦、卓昱大厦等层高仅为3米。?2.容积率：容积率多集中在6－8之间，个别写字楼容积率较高，如融通国际，容积率高达10.58。3.底商定位：多数写字楼1－7层定位于商场、商务酒店、银行及快餐等行业，但整售难度较大，多为整体出租。4.暖气配套费用：多数写字楼暖气配套费用包含在房价之内，但也有部分项目暖气配套另行收费。?5.价格集中区间：多集中在5500－8500元每平米之间，单价超出10000元的仅为个例。6.交工与销售完成率关系：从在售项目来看，邯郸在售写字楼交工时销售率基本都能达到60%以上。（三）写字楼投资回报市场分析1.价格趋势2005年开始国贸中心作为邯郸第一个写字楼面世，时到2013年，国贸中心同区域写字楼项目相继推向市场，其项目当年销售价格如下表：时间项目名称当年销售价格（每平方米）2005年国贸中心3200－3500元2006年金世纪商务中心4200－4800元2007年新时代广场5600－5800元2008年招贤大厦6000－6300元2012年嘉华国际7500－8000元2012年锦霖大厦11000－12000元（个例，仅供参考）以上统计2005年至2012年，邯郸写字楼不动产投资回报年平均增长率为20%，实现资产价值平均五年番一翻的增长，投资回报率远远高于其它行业。2.写字楼租金年平均增长率（2）以财富大厦为例：（1）以金世纪商务中心为例： 时间租金2008年19－22元每月每平米2012年40－50元每月每平米时间租金2008年18－20元每月每平米2012年35－40元每月每平米以上数据表明，写字楼市场四年租金增长一倍，年平均递增25%，明显高于住宅行业租金增长速度。（四）客户群特征 从走访多个写字楼售楼部来看，购买写字楼的客户多为自用，约占客户群体的70%以上，且定价越高、定位越高端的项目自用比例越高;购买写字楼用于投资出租的客户比例呈现下降趋势，主要原因为：一、写字楼租金年增长率较高，为节省经营成本，多数有实力的企业经营业主已意识到办公用房租不如买。二、由于写字楼相对于住宅其宽松的政策导致写字楼价格增长速度较快，而且一些写字楼设计面积较大或者仅整层对外出售，使购买写字楼的门槛大大提高，从而导致个人购买写字楼的空间大大缩小。从购买写字楼客户群体经营行业来看，经营行业广泛，没有行业集中度，但购房群体有个较为明显的特征是购买写字楼的客户群体在该区域居住的比例偏高，预计这与业主便于经营企业有一定的关系。 泰发基金投资中心 调研组 2013年7月20日二、商品住宅项目分析（一）目标项目与调研的竞品项目现状（见图2）分类编号名称销售价格（元/平方米）工程进度开盘时间去化速度目标项目-枫景华庭4900地基处理中----竞品项目1月亮湾5500主体施工中2012-12-1530-40套/月2联邦御景江山--主体施工中蓄水阶段--3万浩郦城52001-9号楼已封顶，10#、11#处理地基中2010-12-1销售率近