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商业地产置业投资方法和策略指导 浅谈选择商铺的几个方法近日了解到，目前，许多投资者越来越倾向于自主创业，而在其中能够投资小又能很快见成效的途径就是自主经营商铺。就现在市场来看，商铺多类型多地点，各式各样，那么该如何选择适合自己的商铺呢？ 为大家介绍几点选择商铺的注意事项。? 方法一、人流量大而稳定性好的区域：有些地方虽然目前人流量可以，但随着城市大规模改造，地段形势变化多样。人流昌盛、若干年后人气不变的地方就有很高的投资价值。?方法二、小面积商铺：近几年城市商业模式呈现两极化发展趋势，或大商场、高档场所，或大众化赋有流行趋势的个性商店。28商机网发现中小投资者需要的小商铺十分稀缺，将会受到越来越多人青睐。? 方法三、成长型商铺：这类商铺初期投入少，属需要孵化期的产品，收益率则呈递增形态。这类商铺随着市场的成熟将千金难求。属于“价值洼地”的商业中心区的成长型商铺既容易经营赚取经营成果，又有较大空间的投资价值。? 方法四、“傍大款”：城市中心商场内的席位型商铺因统一的管理、运作、推广使商户能省去很多麻烦。28商机网提醒你，市中心统一管理的商业街区将逐步替代传统商业模式成为市民购物、休闲、旅游的城市景观的组成部分。? 方法五、有确定预期的商铺：选择商铺应有超前意识，新建市场商铺租金价格经济，加上如有地铁接轨因素，今后的人气将越来越旺，租金的成长空间决定商铺的价值空间。? 方法六、选择原始铺位：28商机网分析表示，在租店面的时候尽可能与原始控制人签约，因为经过层层转手的店面无论在费用上还是以后的续约问题上都会有很大隐患。?投资商铺无小事 门门都是技术活“商铺是金”，在投资渠道并不宽广的现在，投资商铺的热度从未削减。那么投资商铺又有哪些注意事项？其实，大到周边规划，小到商铺的层高和户型，都会决定着商铺投资的成败。业内人士认为，投资商铺无小事，失之毫厘，差之千里。 　　首先要考虑回报率 　　在买商铺时不能只考虑价格，商铺的价值最终是要通过租赁实现的，而租赁就要考虑租给谁。不同的租户对商铺有不同的要求，比如，开餐饮的就需要有上下水、动力电、煤气、排烟设施。最好选择通用性较好的商铺，在租赁时选择的空间较大。 　　21世纪不动产上海区域分析师罗寅申认为，商业地产投资有别于一般商品住宅投资，投资者在购买商业地产之前就应先考虑后期回报问题，切勿偏听开发商所谓的“包租承诺”，盲目购买低价商业地产。商业投资回报率的高低取决于商业地产的人气指数：即商业项目在商场内位置、开发商知名度和招租方向、商业项目周边社区成熟度、交通枢纽集中度、商圈辐射范围等。而了解到商业项目人气指数后，购房者还需选择人气指数相类、已出租的可比商业项目进行比较，看看其他此类商业项目的价格、租金，并计算出租回报率情况，是否与“包租合同”所写承诺吻合。 　　虽然目前商铺的回报率高于住宅，但选择商铺时还应注意以下事项：商铺的产权年限较短，仅为40年，所以一般购买商铺时商铺的年租金回报率最好高于贷款利率1%以上，以目前的贷款利率来看，商铺的年租金回报率最好在8%以上。不过一些位于城市规划发展方向上的素质较好的楼盘，如果投资者看好其未来的升值潜力，可以长期持有，即使年收益率在4%左右也是可以接受的。 　　主力店效应很有用 　　中原地产商业地产部相关负责人认为，社区商铺升值空间往往有限，需要考察周边辐射范围、居民消费能力及消费习惯，即要考虑大环境，看看周围是不是有主力店，可以“傍名牌”。 　　“有‘主力店’的地方，就有无穷的商业机会。”很多大型百货商场、购物中心将带动周边的商业物业全面升值，这种案例比比皆是。无论是服饰城还是综合性的百货商店，许多周边商铺的经营主要是“寄生”业态，它本身不具备“聚客”能力，只有借助“主力店”的作用才能充分挖掘其商业价值并不断升值。 　　还有很多人投资商铺喜欢傍名牌，也是不错的，比如肯德基、麦当劳等国际大牌，在选址之前都经过充分的市场调研，对商铺的选择有严格的商圈评估标准和计算方法；另外，知名的品牌客户其本身就具备聚客能力，会影响商圈的形成，因此，在同一个区域选择商铺的时候，这个项目是否有品牌客户非常关键。 　　另外，周边的租金水平将直接反映所投资的商铺的租金能否支撑购买价格，但是不同业态租金的差异还是非常大的，餐饮、娱乐以及银行业能承受的租金是最高的，超市能承受的租金最低。 　　投资商铺要重细节 　　投资商铺还很有玄机。我们常常看到同一个地段的商铺，可能两者就是门开的朝向不同，人气就相差很多。住商不动产浙江区域董事长、杭州房地产业协会副会长邓力坦言，投资商铺除了一些大的量化标准外，个个细节都不能放过。 　　既要看价格，更要看地段。比如，外围周边有些区域价低，但人气不旺，可能要守好几年才会旺。 　　看附近的商业氛围。大的购物中心旁边的商铺前景看好。另外，还要看周边