运城兰之韵项目前期策划方案策划2018.7.13.pptVIP

;;前言;第一部分;感恩广场;舜德佳园;其余项目;竞品市场总结;项目定位;第二部分;;前期的规划设计决定了后期的售价和去化速度； 一旦前期规划设计出现问题，后期销售必然陷入僵局。;　　从上表可以看出，规划排列形式、产品形式、建筑外立面形象、大型中央景观和封闭社区是最易被感知的升级动作。;竞争差异原则;;;车位： 1、考虑未来私家车越来越多和项目实际情况（项目两侧紧邻城市主干道，有部分路面车位可供使用，并且本小区入住和车辆会略少于城内同类型小区），小区内车位比建议： 1:0.6-1:0.8（1户配0.6-0.8辆）； 2、大量的地下车位会拉高成本，因此建议地下车位满足人防要求即可，主要采用地面和路面停车。 3、若设计大量地面停车位，很容易导致景观形象差，因此建议地面停车位尽量与景观结合设计；;特色入口参考——整体抬高 与周围环境形成鲜明对比，提高社区品质感;特色入口参考——下沉广场入口 在保证社区入口大气的同时还可以增加商业面积;社区内道路参考——人车分流;地面停车位参考;从成本原则出发，把钱花在看的见的地方，建议： 1、重点是景观中心的打造； 2、在保证质量的前提下，控制高档材料的使用； 3、不建议使用大面积水景，可采用特色喷泉来打造水景，主要以树木绿化、硬质铺装、社区小品等体现的组团空间；;;;景观核心：以水为主题，结合旱地喷泉和线形水系的手法，增加景观的活力和可参与性。;　　结合市场状况，为提升目标客群认知度，与周边项目形成差异化，建议采用比较淡雅同时又清新脱俗的建筑风格。;;经济型住房户型设计要点： 保证基本居住条件，通过赠送面积，严格控制销售面积，从而控制总价和首付。;;;;;;;;;;;;;　　作为紧邻大学城的项目，我们可以完全享受到学校内全部的配套，超市、图书馆、食堂、体育场、银行、洗衣房等等，因此配套方面，不需要投入过多成本，比如会所、羽毛球场等可以取消，我们只需要在小区南边和运城学院开一个入口即可。 　　其余相关配套，参照当地相关设计规范进行设计。;原则：从成本收益的角度出发，体现开发价值的最大化； 必选要素：住宅底商；;原则：从市场出???，体现居住生活的安全性； 必选要素：专业物业管理公司介入；软硬件设施配套；;第三部分;价格定位思路：市场同类产品综合类比参考;参照典型楼盘进行比较： 项目市场比较均价：2300-2600元/平米;; 项目定价低开高走的好处： 1、价廉物美是每一个购房者的愿望。一旦价格比消费者的心理价格低，给消费者以实惠感，就容易聚集人气。消费者知道了发展商“先低后高”的战略后，因其中包含着升值空间，也容易成交。而开盘的迅速成交，又能促进士气，提高销售人员乃至全体员工的自信心，以更好的精神状态开展日后工作； 2、低价开盘，可掌握价格的主动权，何时调高，幅度多少，可根据市场反映灵活操控，避免定价过高，骑虎难下； 3、资金回笼迅速，有利于其他营销措施的执行； 4、先低后高实现了前期购房者的升值承诺，容易形成好的客户口碑。?; 阶梯式定价法：价格有逐步上扬的空间，定价方法具有主动性和灵活性;商铺均价计算;;;;二、营销周期;第四部分;售楼部包装;;;;;;广告媒介;广告途径;媒介传播;*;项目推广媒介 及效果监控体系;　　住宅思路：1、大产权可按揭，首付20%，封底之时交齐首付，减轻分期付款带来的短期付款压力，降低门款，扩大客户范围，提高成交率；2、立足周边，面向全市，充分利用项目周边学校和附近县城、村镇资源，前期优惠团购快速回笼资金；3、巧借东风，顺水推舟，周边住宅项目较少，且都存在明显的劣势，可制定针对性的方案拦截竞品客户，达到事半功倍的效果。 　　商业思路：为保证利益最大化，在资金周转正常的情况下，因为期房阶段商铺往往卖不上价，所以不建议在期房阶段销售商铺。建议最早在2015年9月学校开学后，招商和销售同步进行，达到利益最大化。;营销方法整合;;成熟销售团队;完善管理体制;;庞大市场资源;多种市场激励政策，不断提高市场人员活力