重庆大足房地产市场调研报告书.pptVIP

新“国八条” 近期银行加息政策 近期银行提高存款准备金 新“国八条”颁布，是政府调控房地产的重拳，将进一步加强地方执行力，加大税收额度和扩大限购区域； 近期银行屡次提高银行存款准备金和加息策略，收紧银根，让贷款更难； 根据现场观察，大多数项目处于已推房源基本售罄，已推剩余存量不多的情况，目前大多数项目处于蓄客状态。外出返乡客户和周边县城的首置/首改客户量大，但银行放款将成为阻碍他们购房的主要因素。 房地产宏观政策 宏观政策对大足房地产市场有一定影响，实力较雄厚的开发商，银行放款有一定保障；实力较为薄弱的开发商，银行放款难，销售困难。 年份 2007年 2008年 2009年 2010年 房地产投资 59337 76190 86000 97000 增幅 9.90% 28.40% 12.88% 12.8% 占固定资产比例 15.1% 12.1% 9.1% 8.1% 大足县房地产投资（万元） 数据来源：重庆统计年鉴 数据来源：重庆统计年鉴 大足县商品房销售面积与价格走势 大足基础建设较为薄弱，房地产投资虽逐年增长，但大足仍是以五金、工业为主导的城市，房地产发展相对缓慢； 商品房销售面积在09年以前成交量比较平稳，无大的增幅，发展较慢；09年后成交量大幅增长； 住宅销售价格在近两年快速增长，尤其是2010年（当前普通物业4000元/㎡以上）。 大足房地产数据 大足往年房地发展较为薄弱，目前进入了高速发展期。 近三年年均新开工房屋面积98万方，去年商品房销售面积预计已突破55万方，但这一数据与其它区县城市相比差距较为明显。 年份 新开工房屋面积（万方） 商品房销售面积（万方） 05年 44.37 06年 64.83 30.0 07年 86.86 46.2 08年 98.32 32.6 09年 100（预估值） 44.3 10年 98.6 55（预估值） 大足房地产数据 供需两旺，发展迅速，但与其它区县城市仍有差距 成交价格 普通物业4000元/㎡；依然坚挺，尚未出现变相降价倾向，但也未普遍上涨。 成交量 优质项目当前开盘仍能去化60%-70%，如龙腾御景6月4日加推216套高层，去化140套，去化率64.8%；而卖点不足的普通物业当前每月销售不到20套。 大足房地产数据 当前受市场影响较为明显，走量困难 高层 小高层 居住产品发展规律 Single house city low high …… 个性化 归属感 舒适性 安全感 …… 多层 花园洋房 虽然目前大足的房产市场处于高速发展期，而且在目前市面上拥有联排、独栋等高端产品形态，但整体市场正处于第二阶段与第三阶段之间，并且市面上高层与洋房只有很小的价差，两者在客户心目中的品质并无太大差异。 别墅 多层：指4层至6层的住宅 小高层：指7层至12层的住宅 高层：指12层以上的住宅 花园洋房：在建筑结构上形成退、落、院、错的形态，楼层高度与多层相似 别墅：居住处所的高端形态，现主要分为联排、叠拼和独栋三类 居住产品定义： 大足房地产物业现状 高层与洋房组合为主，价差小 五 里 大 道 大邮路 南环路 北环路 北环二路 大足人民政府 时代豪庭 翰墨山水 蓝湖星空 蓝湖丽都 华地印象 香山美地 龙腾御锦 碧玉江南 南山壹号 北山美地 香山御锦 西棠锦城 御墅林枫 大足印象 大足楼盘分布图 初步统计，大足在售项目及即将面市项目共计14个。 城市进入性研判 重庆晟城房地产顾问有限公司 2011年6月28日 合绘地产 2010年 继上海浦东、天津滨海之后， 重庆“两江新区”获国家批准，6月18日正式挂牌； 2010年 重庆与北京、天津、上海、广州一起,被确定为国家五大中心城市； 2008年 荣膺美国《外交政策》杂志“全球发展速度最快城市” 桂冠； 2008年 中国唯一“双功能保税港”落户重庆； 2008年 蝉联城市经济GDP增幅全国第一； 2006年 中央定位重庆：长江中上游经济中心； 2005年 获评“中国第五、西部第一” 城市荣誉； 1999年 获评 中国最具发展力的西部之城； 1997年 加冕中国第四，西部唯一直辖市； 大足城市战略定位 成渝直线经济带区域性中心城市 中国国际旅游度假区 生态经济高地 和谐宜居家园 城市认知 行政规划 大足县辖2个街道 (龙岗街道 、棠香街道)、21个镇、9个乡，48个居委会、494个村委会，21个镇等 总面积1390平方千米 大足县城位于大足中偏北位置 城市认知 旅游、矿产资源丰富 水利资源贫乏 土地资源 全县土地资源1392平方公里，折合为208.53万亩，人均占有土地2.3亩，低于全国人均8.7亩的水平。属人多地少，垦殖系数高，后备资源不足的县。 水利资源 大足地处涪、沱两江的分水岭。主要河流有濑溪河、窟窿