上海沪七条细则解读-Colliers.PDFVIP

上海 “沪七条”细则解读 随着近期上海房价的持续上涨，2013 年 11 月 8 日，上海市住房保障和房屋管 理局发布了《进一步严格执行国家房地产市场调控政策相关措施 》（简称“沪七 条”）。高力国际认为该政策的出台旨在进一步抑制投资型需求 ，限制部分改善型 需求，并最终达到抑制房价增长的目的。 于商品房市场而言，该新政主要包含 以下三大要点： • 增加 2013 年住宅用地供应量 • 第二套房贷款最低首付比例从原来的 60%提升至 70% • 提高异地户籍购房者的购房门槛（税收或社保缴纳期限从原来的累计缴纳 １年以上(含 1 年) ，调整为累计缴纳２年以上 （含2 年）） 以下是对于上述要点的具体解读: 要点 评论 • 增加 2013 年住宅用地 目前上海房价的持续上涨，主要是由于供不应 供应量 求所引致。通过增加住宅用地供应量，能有效 缓解供需矛盾。 然而，项目从拿地开发到预售一般没有 12 至 24 个月是不能形成新增供应的。供应的短缺， 尤其是中低端住宅项目，在短期内仍将延续。 然而，从中期来看 ，供应短缺的逐步缓解将促 使房价趋于平稳。 • 第二套房 贷款 最低 首 与北京、深圳近期政策的调整相一致 ，上海第 付比例从原来的 60% 二套房贷款最低首付比例从 60%上调为 70%。 提升到 70% 虽然该措施对部分改善型需求买家和投资客会 产生一定的影响，但其影响程度相对有限。 第二套房贷款利率仍维持在 1.1 倍基准利率。 • 提高异地户籍购房者 非户籍购房人士须提供的税收、社保累计缴纳 的购房门槛 期限从原先前 2 年内累计满 1 年以上（含1 年） 调整为前 3 年内累计满 2 年以上 （含2 年） 数据来源: 上海市住房保障和房屋管理局 《进一步严格执行国家房地产市场调控政策相 关措施》，2013 年 11 月 8 日 高力国际观点： 综合而言，高力国际认为 ，“沪七条”的出台旨在对购房者予以警示信号 ，而实 质性影响却十分有限。此轮新政的出台预计在短期内将会对购房者的心态产生一 定的影响 ，继而或会导致成交量在 2013 年第四季度出现下滑。然而，预计房价 仍将保持坚挺，且回调幅度不大。部分原因是由于今年发展商出色的业绩表现。 考虑到今年前三季度强劲的销售业绩，发展商在今年年末进行降价促销的可能性 甚微。值得注意的是，即便是今年 4 月颁布了 “新国五条”政策，上海新建商品 住宅成交均价仍从 ４月至 10 月上涨了 7.4％。 “沪七条”的出台预计将会对上海住宅物业租赁市场产生小幅影响，促使部分潜 在买家暂缓置业计划，转而选择租赁住房。租赁需求的增加预计将推动住宅租金 小幅上升。 从长期来看，高力国际认为 ，为促进房地产市场的健康发展，采取综合性的调控 手段十分有必要。通过集体土地的流转来增加新增供应，房产税的有效实施以及 开拓国内投资者的投资渠道（而非投资住宅物业）等手