房地产企业快速发展战略与商业模式创新暨土地增值税纳税筹划.ppt

非直接销售和自用房地产的收入确定 ?房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 收入按下列方法和顺序确认： ?按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； ?由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 非直接销售和自用房地产的收入确定 ?房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除成本 土地增值税的扣除项目清算 ?扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 ?房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。 土地增值税的扣除项目清算 ?房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理： ?建成后产权属于全体业主所有的成本、费用可以扣除； ?建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； ?建成后有偿转让的应计算收入，并准予扣除成本、费用。 土地增值税的扣除项目清算 ?房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用一般不得扣除。 ?属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。  土地增值税清算应报送的资料 ?房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表； ?项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料； 土地增值税清算应报送的资料 ?主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料。 ?纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。 土地增值税清算项目的审核鉴证 ?税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。 ?税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。 土地增值税的核定征收 ?房地产开发企业有下列情形的，税务机关可参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税： ?依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； ?擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； ?虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的； ?符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的； ?申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 清算后再转让房地产的处理 ?在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 ?单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积 关于土地增值税的预征规定 ?各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。 ?对未按预征规定期限预缴税款的，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。 土地增值税纳税筹划技巧和操作实例 ?“临界点”筹划法 ?费用转移或分摊筹划法 ?收入分散筹划法 ?建房方式筹划法 ?灵活运用优惠政策法 ?代收费用计价筹划法 ?成本核算对象筹划法 ?股权转让筹划法  营销策划的管理 ?营销策划的关键是适合客户需求且为项目本身所独有的独特卖点的提炼、表达与传播——USP ?文化、生态、环保、节能、健康、精神层面的享受、身份的象征等均是经常采用的诉求元素 从貌似没有特色