房地产：夏朵园商业街战略定位企划报告.pptVIP

;1. 商铺之区域商业市场调研范围;;2. 商铺之区域商业市场情况;闵行开发区目前商业主要分为： 江川路区域 交大闵行校区周边 好又多超市周边 东川路住宅小区底层商铺 千代广场 外资卖场有好又多与欧尚。 ; 江川路区域 江川路作为目前老闵行地区的商业中心，是整个区域最为繁荣的地 段，目前该地段的商铺主要沿江川路两侧分布，面积在30—50平方 米之间不等，主要以服装、鞋帽、餐饮和一些比较知名的品牌专卖 店为主，经营情况较好。 交大闵行校区周边 位于东川路交大闵行大门对面，为住宅小区商业配套用房，全部为 住宅底铺，面积在60—100平方米左右，由于靠近大学，主要是餐饮 和便利店等生活服务设施，还有一些网吧和图书、VCD出租店，总体 来说商业气氛比较好，经营情况也比较好。 ;好又多超市周边地区 位于沪闵路东侧，散落在友谊商场周边，以沿街商铺为主，但是铺面比较 陈旧，面积比较小，大多在20平方米左右，总的来说由于整体缺少规划， 商业气氛比较差，主要以好又多超市的客流为主。 东川路住宅小区底层商铺 商铺主要分布在东川路中段，即沪闵路到金平路段，为两侧商品住宅小区 的商业配套商铺，这些商铺整体规划较好，面积大都为50—60平主米，但 目前商业气氛不是很浓，人流量也不多，经营情况一般。 千代广场 千代广场由两排三层商铺组成，楼层之间有近550米长的宽阔步行街，主要 以美容、餐饮、娱乐、休闲、网吧等为主。除去沿街第一排商铺情况较好 外，其余商铺则不尽人意。 ; 江川路商铺与本项目相比较，在地段属性、交通人流量、业种业态的配比都具有明显的优势，属于老闵行区域最为成熟、繁华的商业地段，而本项目是全新板块、全新社区、因为居民要长时间才能入住，通过项目的优缺点比较，该项目的单价最低。; 鹤庆路商铺与本项目相比较，交通人流量比较多、但业种业态相对单一一些，但与本地块相比较，仍然有较明显的地段优势，而且周边大多数楼盘都已入住，从项目的优缺点比较，该项目的单价比较高。; 东川路商铺与本项目相比较，交通人流量比较大，邻近欧尚大卖场，周边大商业氛围较好，因此商业综合价值较大，从项目优缺点比较，该项目的单价最高。 ;3. 商铺之SWOT分析; 商铺之SWOT分析; 4. 商铺之总体定位;1. 完善项目周边商业业态，抢占商机； 2. 以满足整体定位为前提，采用业态错位分布的原则，达到业态布局的协调统一（Trade-Mix)； 3. 稳定消费群体，保障商铺的持续发展； 4. 考虑各种业态的营业时间差异，利用业态间的相互促进，营造良好的商业氛围； 5. 体现社区商业中心主题，服务于社区及周边区域； 6. 借助邻近轻轨的立体交通优势及强大的人气聚集力，保障整体定位的可实现性。 ;商铺业态定位细分; 时尚潮流地带（ 1F 部分商场、2F 部分商场） 业态组合：精品饰物、咖啡shop、名品钟表及休闲运动服饰等 ； 时尚潮流地带、社区服务性行业（ 1F、2F 步行街与沿街商铺） 业态组合：主题茶馆，西式餐厅，精品饰物，时尚服饰及社区服务性配套设施等，满足本案及周边居民的高层次需求，并提供完善的生活配套设施； 休闲餐饮（2-3F 部分商场） 满足本案及周边居民的饮食需求； 网吧 、特色酒吧、迪吧等休闲娱乐场所（2-3F 左区部分商场） 满足本案及周边居民的娱乐需求。 ; 就本项目社区商业定位的??础上，开启建议以“沿街式”、“组团式”、“多点式”为主体。一般来说，“沿街式”上也应以工薪阶层为主要消费群，约设1家中型超市，1家便利店，1家修配店，以及中小餐馆等，而“组团式”和“多点式”居住小区的商业应瞄准中高档消费群，以大型商业为主体，重点发展小型中西餐馆、便利店、美容美发、洗染、花卉、洗衣房等便民利民的商业网点，形成功能齐全的商业群落。 ;1F业态布局示意图;注 释：;开启建议：;2F业态布局示意图;3F业态布局示意图;定位诠示：;基于本项目二三层部分为整体经营之基点，开启建议项 目二、三层部分均以休闲餐饮及休闲娱乐为主的特色经 营，强化露天咖啡/酒吧、烧烤的休闲观光功能，扩大项 目知名度。并将“夏朵园商业街”建筑3层平台的露天咖啡 /茶厅与特色餐饮、购物作为重要的休闲观光场所。在销 售方面可做到整体单价略为降低。使得部分资金实力雄 厚的客户，增加购入商铺的体量，而不影响投资。对销 售业绩更有保障。 ;3、内街的一层（整个建筑的二层）临街铺面的入口处建议设为喇叭状，以便扩大进店面的入口面宽。 ;就本项目建筑设计上的疑问初步改进建议：; 5. 商铺之时尚休闲篇; 2003年上海高等、中等收入居民消费结构比较; 2003年上海高等、中