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YSS城市综合体项目 可行性研究报告 目 录 1.项目总论 5 1.1项目概况 5 1.2项目建设单位基本情况 6 1.3 编制依据 6 1.4 研究目的与内容 7 1.5 结论与建议 7 2.项目建设背景解析 9 2. 1 项目宏观社会经济环境背景解析 9 2. 2 项目区域发展背景解析 15 2. 3 项目区域规划背景解析 19 2.4 项目基地建设条件现状 23 3.市场定位分析 24 3.1 市场现状特点 24 3.2 市场容量预测 25 3.3 竞争项目分析 26 3.4项目SWOT分析 28 3.5 项目定位 29 4.国外成功案例启示 29 4.1港口新城开发：汉堡海港城 Hafen City,Hamburg 30 4.2港口工业区开发：名古屋港 Port of Nagoya,Aichi 32 4.3海洋公园：日本冲绳海洋博览园 35 4.4主题公园式开发：密逊海湾公园 Mission Bay Park, San Diego 38 5.项目业态规划与建设规模 41 5.1 业态规划设想 41 5.2 建设规模估算 43 6.项目规划方案对比与确定 47 6.1 项目规划方案概述 47 6.2 项目规划方案对比 55 6.3 规划方案确定与优化 57 7.项目实施计划与招标管理 59 7.1 实施计划 59 7.2 招标管理 59 7.2项目管理 60 8环境保护 61 8.1依据标准 61 8.2运行过程的主要污染物 61 8.3运行过程污染物治理措施 61 8.4施工期环境保护 63 9综合防灾 65 9.1消防 65 9.2防洪排涝 66 9.3抗震 66 9.4防台风 67 9.5地质灾害防治 67 10.项目运作方式与组织结构 68 10.1 项目运作方式建议 68 10.2 项目治理结构与组织方式 69 11 融资方案与投资估算 71 11.1融资方案设计 71 11.2 投资估算 72 11.3 项目总资金及筹措 72 12 财务效益分析 74 12.1 估算说明 74 12.2 项目损益估算 74 12.4 偿债能力分析 75 12.5 项目财务生存能力分析 75 12.6 项目财务单因素敏感性分析 75 13 项目风险分析 77 13.1 风险识别 77 13.2 风险因子分析 77 13.3 防范措施 77 14社会效益分析 79 14.1 直接社会效益 79 14.2 间接社会效益 80 15 结论与建议 82 15.1 研究结论 82 15.2 建议 82 附件1 附件2 相关方案报表 1.项目总论 1.1项目概况 1.1.1 项目名称 洋沙山城市综合体项目 1.1.2项目建设地点 宁波市北仑区春晓洋沙山风景区 1.1.3项目建设内容与规模 本项目按新规划方案-C实施，由商业娱乐区、港博核心区、休闲家苑区、拓展冒险主题区、洋沙山度假养生区组成。项目总规划面积88万平方米，总建筑面积174112平方米。 1.1.4项目总投资及筹措 本项目总投资为145671万元，项目总资金约为146912万元。项目所需资金来自于自有资金投入58268.4万元、银行长期贷款50984.85万元、其它债务资金36417.75，银行短期借款1195万元。 1.1.5项目运作方式 采取联合开发商，组建项目公司，并由开发商主导开发的模式，且不宜分割开发。强调项目各功能区各业态的统一规划建设，统筹商业运营管理。在经营管理上，可通过对外出售或出租项目部分房产和配套商业设施加速资金回笼，提高运营效率；核心功能区采用自营的方式，利于突出项目的产品特色。 1.1.6项目经济效益 本项目建成后，年均营业收入为19011万元，年均利润总额为12372万元，税后利润为9715万元。税前项目财务内部收益率为14.34%，税后为10.09%。 1.2项目建设单位基本情况 单位名称：宁波****建设投资有限公司 单位地址：宁波市********中路 法人代表：杨**** 项目负责人：略 联系电话：0574单位简介： 略 1.3 编制依据 《中华人民共和国土地管理法》 《建设项目经济评价方法与参数》第三版 3）《北仑区域空间发展战略规划》（2006-2020） 4）《北仑片区旅游规划》（2006） 5）《北仑南片区概念性规划研究》（2009.12） 6）《春晓镇城市设计》（2009.11） 7）《春晓洋沙山地区城市设计》 4）国家和省市相关政策及法律、法规 1.4 研究目的与内容 本报告旨在《春晓洋沙山地区城市设计》报告的基础上，对春晓洋沙山城市综合体项目进行可行性论证。报告内容包括：项目的开发背景、市场定位、规划方案比对、开发策略、环保综防、运作模式与组织架构设计、筹资方案、财务分析、风险分析、社会效益评价等十五