深圳龙岗区坂田南片区新利厂城更新项目社会稳定风险报告.docVIP

深圳市龙岗区坂田南片区新利厂城市更新项目社会稳定风险评估报告 一、项目概述 （一）项目名称 深圳市龙岗区坂田南片区新利厂城市更新项目社会稳定风险评估报告 （二）评估委托方 坂田街道城市更新中心、深圳市吉瑞置业发展有限公司 （三）项目实施背景 本项目位于布龙路旁坂田村龙颈地段，布龙路、清平高速与南坪快速交汇处，东南至银湖山体，北至布龙路，西至龙景工业园。 新利厂周边存在边坡崩塌、水土流失等问题，排水系统及水土保持能力很不完善。厂区后侧高边坡存在严重水土流失，若发生严重水土灾害、遭遇暴雨时极易造成泥石流，对山坡下厂房、供油、供气管线及布龙路进行冲击，存在极大的安全隐患。 本项目通过城市更新能够优化整合城市空间，释放出更多的城市发展空间，推动城市产业及片区经济转型发展，助力完善片区公共配套，提升片区居住生活环境，推动特区一体化建设，促进地区产业和城市互动发展。且有利于消除山体边坡崩塌以及水土流失等造成的安全隐患。 （四）项目现状 土地权属 国有出让工业用地 权利人 新利实业（深圳）有限公司 宗地号 G03608－2 法定代表人 林国良 宗地面积 99999.6㎡ 现状建筑面积 约7万㎡，其中43382.07㎡已办产权 土地使用年限 50年（1996-2046年） 现状业态 音像产业（DVD、音响）为主，大部分厂房和宿舍闲置），厂区较为破旧 二、风险预测和分析 （一）项目主要风险类别及分析 政策风险：项目前期阶段工作已完成，更新单元与法定图则一致、规划设计符合城市更新项目要求，基本符合目前城市更新相关政策要求，在可预见时间内风险可控，综合判断政策风险很小。 融资风险：本项目主要的融资风险为资金的筹措和安全保障。项目申报主体深圳市吉瑞置业发展有限公司拥有专业的城市更新团队及丰富的经验，且具备雄厚的资金实力与强大的运营能力，佳兆业成功打造了深圳佳兆业桂芳园、大鹏佳兆业广场，广州中石化大厦、珠海佳兆业水岸华都等众多经典案例，综合判断本项目融资风险很小 拆迁风险：项目范围仅涉及新利实业（深圳）有限公司一位权利人，项目产权情况明晰，拆迁范围用地均为国有已出让用地，合法用地比例达100%。拆迁权利人主动提出更新意愿，并通过董事会决议委托深圳市吉瑞置业发展有限公司为项目更新申报主体，且被拆迁权利人100%同意更新（已签订更新合作协议），大力支持该项目的城市更新活动。结合项目更新意愿及更新背景，且目前意愿征集工作已完成，综合判断本项目拆迁风险极小。 适应风险：目前新利厂主要以音像产业（DVD、音响）为主，厂区虽仍处于生产经营状态，但大部分厂房和宿舍已闲置，在职员工人数较少，且在职员工对厂区进行城市更新报以积极的态度，若后期启动项目，只要给予合理的遣散补偿，在遣散员工的方面问题并不会遭到很大的阻力。根据项目规划设计分析，项目完成后，规划后物业将集科研、创新办公，生态商务公寓于一体。将对该区域的经济发展起到很大的促进作用、解决且提高就业水平，同时能完善周边的公共配套、交通等设施设备。综合判断本项目的适应风险很小。 管理风险：本项目中，管理风险贯穿着整个项目过程，尤其在实施阶段更集中体现。佳兆业在类似城市更新项目施工期和运营期过程中，在公共利益的角度出发，根据项目概况制定严格的噪声（采取合理布局、作隔声处理、加强绿化等）、废气（严格管理、增加除尘措施等）、废水（制定合理的污水处理计划）等管理措施，尽可能地降低因项目而带来的对环境、施工安全事故等的影响。综合判断本项目的管理风险很小。 信访风险：本城市更新单元项目可能产生企业与员工的劳资纠纷，业主与租户利益分配纠纷，以及可能产生的欺诈行为等，但本项目更新意愿为被拆迁权利人主动提出，并通过董事会决议委托深圳市吉瑞置业发展有限公司为项目更新申报主体。目前厂区大部分厂房和宿舍已闲置，仅一小部分以音像产业（DVD、音响）为主处于生产经营状态，厂区较为破旧。综合分析，企业与员工的劳资纠纷等问题较小，故存在的信访风险较小。 （二）项目风险因素识别 根据本项目的实际情况，对项目可能引发的主要社会稳定因素进行了汇总，详见下表： 风险阶段 序号 风险类别 风险因素 是否项目风险因素 未列入风险因素理由 项目 全过程 1 适应风险 片区社会经济发展 是 　 2 适应风险 居民生活影响 是 　 3 融资风险 资金筹措和安全保障 是 　 4 管理风险 媒体舆论导向及其影响 是 　 5 信访风险 劳资纠纷、利益分配纠纷 是 本项目为权利人自主申报城市更新项目，同时现状厂房大部分处于闲置状态 项目前期阶段 6 政策风险 产业政策和发展规划 是 　 7 政策风险 立项审批程序 是 　 8 拆迁风险 立项过程公众参与 否 项目已完成意愿征集。 9 拆迁风险 安置补偿方案 否 本项目为权利人自主委托申