双凤工业区主要项目调研报告12.doc_618.docVIP

双凤工业区主要项目调研报告 一、区域综述 （一）双凤工业区和北部新城 近年来，北部建设成为合肥城市大发展的重要一向，而以“北部新城”为名的建设概念和框架，日益显露出与滨湖新区南北呼应的地位和重要性。随着新桥机场在年内开始建设，未来合肥北部地区，特别是双凤工业区、庐阳工业区以及水库所在的天然湿地生态圈，必然将会成为合肥对外展示的窗口，合肥大的政策环境，将导致此处的房地产业蓬勃发展，代表高端的物业如半岛一号等、最原始的满足区域工厂职工居住的低级物业、以产品拔高区域住宅层次的产品，这3类，或者说3个级别的产品目前并不是一种三足鼎立的平等格局，但仍然存在微妙的平衡，但可以料见这一情况必然随着整个区域作为窗口的象征意义、成熟工业环境的区域定位，最终走向新的平衡。 区域客户需求以土生土长的拆迁户再置业或者投资需求、工业区工厂职工的自住需求、外来客户的寻求价格低估需求为主，这3股需求正是支撑以上3个级别产品存在的根本。但是随着开发商开发手法的成熟，对现有较为简单的产品格局，我们预料会出现更贴近客户潜在需求的产品，这种产品一旦问世迎接的乃是市场的欢颂，而不是一开始就是激烈的同质化竞争。 （二）主要楼盘区位及评价 二、个案详情 （一）、一线楼盘 1、恒泰·阿奎利亚 规划布局 该项目总计分六期，住宅部分与社区广场、运河景观带、屯溪路小学分校等配套有机结合，整体格局采用意大利式圆顶风格，内部景观设计偏重水系运用。 建筑形态 多层、高层、小高层 工程手法 全框架结构 户型分布 2期在推为26#高层，户型主要为67㎡、89㎡2房、111㎡3房组合，比例约为2：2：1.5。 3期即将推出部分为多层，户型主要为72㎡2房、82~88㎡3房，比例约为1：5，也就是说，标准层基本为82~88㎡的3房户型，赠送面积8~10㎡户型；一般销售中难以去化的72㎡主要为顶层，赠送20㎡露台。暂定价格在3400元/左右，预计本周六开盘。 2 销售历程 1期已全部售完 前期曾推出2700元/㎡的特价吸引客户到现场，但特价房实际投放量较少，2700到3400的价格幅度让客户感到难以适应，该次事件导致部分客户流失至周边楼盘，特别是共和城和中奥花园。 2期高层仅开放一栋，其余未开放，剩余楼层主要为高层部分18层以上，去化率不足70%。 目前3期多层150套已开始交认筹金1000元/人，认筹客户积累250组；2月18日，案场为满足囤积客户需求，计划加推4栋小高层。 客户组成 本产品在合肥市区存在一定影响力，同时又辐射到长丰县城二次置业群体。总体上吸引的是一线客户。 价格体系 2期高层3200~3400，3期多层即将开盘3400（暂定） 小结 风格迥异于周边项目，形成良好差异性，在建筑规划、立面和景观设计上属于区域内的翘楚之作，不但吸引周边第一阶层的注意，更辐射到了长丰县城。 2、群盛·共和城 规划布局 整体布局为南部多层群落和北部高层群落，内部规划水系比重较阿奎利亚项目为少，但又较周边其他所有项目为大，属于和阿奎利亚并居第一线的楼盘。社区配套小学和幼儿园目前尚未签订，可能为六安路小学和科大，为社区专属幼儿园。 建筑形态 多层 小高层 高层 工程手法 全框架结构 户型分布 在推小高层主力户型为92.13（B户型）、91.53（C户型）、92.47，比例均衡。 销售历程 多层总计分为3个组团，已经推出的是前两个组团，目前存在约20%体量未去化。自2月16日开始，采用特价房销售策略，均价3000，针对部分户型做降价处理。 目前在售的除1、2期多层剩余尾房的特价房外，还推出2栋景观小高层。 客户组成 客户组成上与阿奎利亚项目较为类似，包括合肥庐阳区少量首次置业群体、长丰县二次置业群体、双凤工业区内原住民子女婚房等。 价格体系 多层特价3000 小高层均价3250左右，价格幅度3200~3400，9层价格3309，10层价格3340，层差30~40元不等。 小结 总体定位上，群盛·共和城与阿奎利亚能够勉强并列一线，产品规划不至于差异太多。但两者的差别是阿奎利亚的房子从较差位置往好的卖，而共和城则是从好的往坏的卖。区位交通上共和城逊色一筹，价格尚无法形成优先的竞争力，仅成为对阿奎利亚性价比无法接受客户退而求其次的选择。 （二）、二线楼盘 1、瑞龙花园 规划布局 整体布局缺少水系和景观系统贯穿社区，但在配套上有酒店和公寓楼将于后期建设开放。 建筑形态 多层 小高层 高层 工程手法 全框架 高层偷面积主要通过入户飘窗和奇偶错层实现 户型分布 多层主要为83~85㎡户型，1~5层均价2960，顶楼复式2580，去化接近100% 高层主要为74㎡和92㎡的组合，各占50%体量，92㎡均价2850，74㎡均价2650，目前余主要为92㎡户型的7~11层少量，约20套